Mietpreisbremse 2026: So berechnen Sie die rechtssichere Miethöhe für Ihre Wohnung

In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Nettokaltmiete bei einer Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB). Die Landesverordnungen dürfen bis längstens 31.12.2029 gelten. In Nordrhein-Westfalen betrifft das 57 Gemeinden, im Ruhrgebiet nur Dortmund. Mehr dürfen Sie nur bei Neubau, umfassender Modernisierung, höherer Vormiete oder einer Modernisierung in den letzten drei Jahren verlangen, und auch dann nur, wenn Sie den Grund vor Vertragsschluss in Textform mitteilen.

Dieser Artikel rechnet eine Beispielwohnung mit dem amtlichen Dortmunder Mietspiegel durch, zeigt jede Ausnahme mit Zahlen und erklärt, was ein Rechenfehler kostet. Stand: Oktober 2026.

Stand Oktober 2026: Was gilt

Ebene	Stand	Fundstelle
Bundesrecht	Verordnungen der Länder dürfen bis längstens 31.12.2029 gelten. Das Gesetz hat nur diese Frist verlängert, alle übrigen Regeln (10 %, Ausnahmen, Neubau-Stichtag 01.10.2014) sind unverändert.	§ 556d Abs. 2 BGB, BGBl. 2025 I Nr. 163, in Kraft seit 23.07.2025
Verfassungsgericht	Verfassungsbeschwerde einer Berliner Eigentümerin gegen die Verlängerung von 2020 nicht angenommen. Das Gericht hält die Bremse für verhältnismäßig.	BVerfG, Beschluss vom 08.01.2026, 1 BvR 183/25
NRW	Mieterschutzverordnung seit 01.03.2025 mit 57 statt 18 Gemeinden. Mietpreisbremse bis 31.12.2029 verlängert, Gemeindeliste unverändert.	MietSchVO NRW, geändert durch Verordnung vom 28.10.2025
Reform „Mietrecht II“	Regierungsentwurf, nicht in Kraft. Neu geplant sind Regeln für Möblierungszuschläge, Kurzzeitvermietung und Indexmieten. Anhörung im Rechtsausschuss am 14.10.2026.	BT-Drucksache 21/6807

Wer gehofft hat, die Bremse falle Ende 2025 weg oder werde gerichtlich gekippt: Beides ist nicht passiert. Für Verträge, die Sie bis Ende 2029 in einem erfassten Gebiet schließen, rechnen Sie mit der Bremse.

Gilt die Mietpreisbremse für Ihre Wohnung?

Die Bremse gilt nicht bundesweit. Sie greift nur, wenn die Landesregierung die Gemeinde per Rechtsverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt hat (§ 556d Abs. 2 BGB). Maßgeblich ist die Gemeinde, nicht die Postleitzahl, und die Fassung der Verordnung bei Abschluss des Vertrags.

Nordrhein-Westfalen hat seine Mieterschutzverordnung zum 01.03.2025 neu gefasst. Die 57 Gemeinden sind:

Aachen, Alfter, Bad Lippspringe, Bergheim, Bergisch Gladbach, Bielefeld, Bonn, Bornheim, Brühl, Dormagen, Dortmund, Düren, Düsseldorf, Elsdorf, Erftstadt, Erkrath, Frechen, Greven, Grevenbroich, Harsewinkel, Hennef, Hilden, Hürth, Kaarst, Kempen, Kerpen, Köln, Königswinter, Korschenbroich, Krefeld, Langenfeld, Leichlingen, Leverkusen, Lohmar, Lotte, Meckenheim, Meerbusch, Monheim, Münster, Neuss, Niederkassel, Ostbevern, Overath, Paderborn, Pulheim, Ratingen, Rheinbach, Rösrath, Rommerskirchen, Sankt Augustin, Siegburg, Swisttal, Telgte, Troisdorf, Wachtberg, Weilerswist, Wesseling.

Ursprünglich war die Bremse in NRW nur bis 31.12.2025 befristet, weil die Bundesgrundlage damals so lange lief. Nach der Bundesverlängerung hat das Land sie bis 31.12.2029 verlängert, die Gebietskulisse blieb gleich (Haufe, 24.11.2025).

Für Vermieter im Ruhrgebiet heißt das:

• Dortmund ist seit 01.03.2025 erfasst (Stadt Dortmund).
• Essen, Bochum und Gelsenkirchen stehen nicht auf der Liste. Dort gilt bei Neuvermietung keine 10-%-Grenze. Der Mieterverein Bochum kritisiert das, weil das zugrunde liegende Gutachten Zahlen aus 2020 verwendet (Mieterverein Bochum, 20.11.2025). Eine Änderung der Liste ist damit nicht beschlossen.
• Eine Obergrenze gibt es auch ohne Mietpreisbremse: Mehr als 20 % über der Vergleichsmiete kann als Mietpreisüberhöhung eine Ordnungswidrigkeit sein (§ 5 WiStG, dazu unten).

Die Verordnung regelt außerdem die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % für Mieterhöhungen im laufenden Vertrag (bis 28.02.2030). Das ist ein anderes Instrument, es betrifft Bestandsmieten. Wie Sie dort rechnen, steht im Leitfaden Miete erhöhen.

In anderen Bundesländern prüfen Sie die jeweilige Landesverordnung im Landesrecht oder auf der Seite des zuständigen Landesministeriums.

Rechenweg in vier Schritten: Beispielwohnung in Dortmund

Basis ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie wird aus den üblichen Entgelten für vergleichbaren Wohnraum gebildet, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden (§ 558 Abs. 2 BGB). Gerechnet wird mit der Nettokaltmiete, ohne Betriebs- und Heizkosten. Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, ist er das stärkste Beweismittel. Dortmund hat einen: den Mietspiegel 2025/2026 (Amtsblatt Nr. 53 vom 20.12.2024), gültig vom 01.01.2025 bis 31.12.2026. Wie Sie ohne Mietspiegel vorgehen, erklärt der Leitfaden zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Beispielwohnung: 68 m², Baujahr 1965, Gebiet Dortmund-Süd, Zentralheizung, Balkon, Laminat. Bad mit Dusche, 2019 neu gefliest mit neuen Sanitärobjekten. Fenster 2016 in allen Wohnräumen und der Küche erneuert, Wärmeschutzverglasung mit U-Wert 1,3. Mietbeginn soll der 01.11.2026 sein.

Schritt 1: Tabellenwert ablesen. Baujahresklasse 1960–1969: Mittelwert 6,30 €/m², Spanne 5,43 bis 7,18 €/m². Die Tabellenwerte gelten für 60,01 bis 80 m², bei 68 m² fällt kein Größenzuschlag an.

Schritt 2: Zu- und Abschläge addieren. Der Mietspiegel definiert Zentralheizung, Balkon, Laminat und Isolierverglasung als Standard. Zuschläge gibt es nur für Merkmale, die der Vermieter eingebracht hat.

Merkmal laut Mietspiegel Dortmund 2025/2026	€/m²
Mittelwert Baujahr 1960–1969	6,30
Gebiet Dortmund-Süd (6)	+ 0,65
Badezimmer mit Dusche	+ 0,16
Baderneuerung 2015 und danach	+ 0,18
Erneuerung der Fenster 2015 und danach	+ 0,13
Wärmeschutzverglasung (U-Wert 1,1 bis 1,9)	+ 0,03
Ortsübliche Vergleichsmiete	7,45

Die Spanne verschiebt sich um dieselben 1,15 €/m² auf 6,58 bis 8,33 €/m².

Schritt 3: 10 % aufschlagen. 7,45 €/m² × 1,10 = 8,195 €/m².

Schritt 4: Mit der Wohnfläche multiplizieren. 7,45 €/m² × 68 m² = 506,60 € Vergleichsmiete, × 1,10 = 557,26 € Nettokaltmiete als Obergrenze.

Den Mittelwert plus Zu- und Abschläge weist der Dortmunder Mietspiegel in seinem eigenen Anwendungsbeispiel als ortsübliche Vergleichsmiete aus. Einen Wert oberhalb des Mittelwerts innerhalb der Spanne lässt er nur für besondere Merkmale des Wohnumfelds zu, die er nicht selbst erfasst. Wer so argumentiert, braucht konkrete Gründe und trägt das Risiko, dass ein Gericht sie nicht anerkennt.

Der teuerste Rechenfehler: die Spannen-Obergrenze

Ein verbreiteter Fehler ist, die Obergrenze der Spanne als Vergleichsmiete zu nehmen: 8,33 €/m² × 1,10 × 68 m² = 623,08 €. Das sind 65,82 € pro Monat zu viel. Die Miete liegt damit 23 % über der Vergleichsmiete und schon über der Schwelle des § 5 WiStG.

Quelle: eigene Berechnung mit dem Mietspiegel Dortmund 2025/2026 (Stand der Daten Mai 2024, gültig bis 31.12.2026), § 556d BGB, § 5 WiStG.

Weitere typische Fehler: Bruttowarmmiete statt Nettokaltmiete verglichen, Zuschläge für Ausstattung angesetzt, die der Vormieter eingebaut hat, Wohnfläche aus dem Exposé statt aus der Flächenberechnung, oder ein Mietspiegel benutzt, der zum Vertragsbeginn nicht mehr galt. Für Verträge ab 01.01.2027 brauchen Sie in Dortmund den dann geltenden Mietspiegel, denn die Laufzeit des aktuellen endet am 31.12.2026.

Ausnahmen mit Rechenbeispiel

Vier Ausnahmen erlauben eine höhere Miete. Für alle gilt: Sie wirken nur, wenn Sie den Mieter vorher in Textform informiert haben (§ 556g Abs. 1a BGB, Details im nächsten Abschnitt).

Ausnahme	Voraussetzung	Was Sie mitteilen müssen
Höhere Vormiete, § 556e Abs. 1 BGB	Vormieter schuldete zuletzt mehr als Vergleichsmiete + 10 %	Höhe der Vormiete
Modernisierung in den letzten 3 Jahren, § 556e Abs. 2 BGB	Maßnahme nach § 555b BGB innerhalb von drei Jahren vor Mietbeginn	Dass modernisiert wurde
Umfassende Modernisierung, § 556f Satz 2 BGB	Kosten mindestens ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus und Zustand wie Neubau	Dass es die erste Vermietung danach ist
Neubau, § 556f Satz 1 BGB	Wohnung nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet	Dass dies zutrifft

Höhere Vormiete: Bestandsschutz mit Jahresregel

Liegt die Miete, die der Vormieter zuletzt schuldete, über der Grenze, dürfen Sie bis zur Höhe dieser Vormiete gehen (§ 556e Abs. 1 BGB). Zwei Einschränkungen stehen im Gesetz:

• Mieterhöhungen, die innerhalb des letzten Jahres vor Ende des Vormietverhältnisses vereinbart wurden, zählen nicht. Mietminderungen auch nicht.
• Es zählt die geschuldete Miete. War schon die Vormiete wegen der Bremse teilweise unwirksam, schützt sie nur in zulässiger Höhe.

Beispiel: Dieselbe Wohnung war seit 01.06.2022 für 595 € nettokalt vermietet. Dortmund fiel damals noch nicht unter die Bremse, die Miete war wirksam vereinbart. Am 15.01.2026 stimmte der Vormieter einer Erhöhung auf 625 € zu, am 30.09.2026 endete das Mietverhältnis.

• Das letzte Jahr vor Vertragsende läuft vom 01.10.2025 bis 30.09.2026. Die Erhöhung vom 15.01.2026 fällt hinein und bleibt außer Betracht.
• Maßgebliche Vormiete: 595 €.
• Zulässig ab 01.11.2026: 595 € statt 557,26 €. Wer 625 € verlangt, liegt 30 € pro Monat zu hoch.

Modernisierung in den letzten drei Jahren

Haben Sie in den drei Jahren vor Mietbeginn modernisiert, dürfen Sie die Grenze um den Betrag überschreiten, den eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB ergäbe (§ 556e Abs. 2 BGB). Ausgangspunkt ist die Vergleichsmiete ohne die Modernisierung. Sonst würde dieselbe Maßnahme doppelt zählen.

Beispiel: Angenommen, die Fenster der Beispielwohnung wurden nicht 2016, sondern im April 2025 erneuert, mit Dreifachverglasung (U-Wert 0,8). Die alten Fenster von 1992 hatten Isolierverglasung.

1. Kosten für die Wohnung: 14.000 €. Davon entfallen geschätzt 4.000 € auf Erhaltung, weil die alten Fenster ohnehin am Ende ihrer Lebensdauer waren. Diesen Anteil müssen Sie abziehen (§ 559 Abs. 2 BGB). Bleiben 10.000 €.
2. 8 % pro Jahr (§ 559 Abs. 1 BGB): 800 € pro Jahr, also 66,67 € pro Monat (0,98 €/m²). Die Kappung von 3 €/m² bzw. 2 €/m² bei Mieten unter 7 €/m² (§ 559 Abs. 3a BGB) greift nicht.
3. Vergleichsmiete ohne die neuen Fenster: 6,30 + 0,65 + 0,16 + 0,18 = 7,29 €/m². Grenze: 7,29 × 68 × 1,10 = 545,29 €.
4. Zulässig: 545,29 € + 66,67 € = 611,96 €.

Zum Vergleich der normale Weg über den Mietspiegel mit dem modernisierten Zustand: 7,29 + 0,13 (Fenster ab 2015) + 0,42 (höherwertige Wärmeschutzverglasung) = 7,84 €/m², × 68 × 1,10 = 586,43 €. § 556e Abs. 2 BGB ist eine zusätzliche Erlaubnis, keine Pflicht. Rechnen Sie beide Wege und dokumentieren Sie Rechnungen, Fertigstellungsdatum und die Schätzung des Erhaltungsanteils.

Umfassende Modernisierung: die Ein-Drittel-Schwelle

Die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung ist ganz von der Bremse ausgenommen (§ 556f Satz 2 BGB). Der Bundesgerichtshof hat die Hürde konkretisiert (BGH, Urteil vom 11.11.2020, VIII ZR 369/18):

• Die Kosten müssen mindestens ein Drittel des Aufwands für eine vergleichbare Neubauwohnung erreichen, ohne Grundstück.
• Zusätzlich muss die Wohnung in mehreren wesentlichen Bereichen (etwa Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektrik, Energieeffizienz) auf einen neubauähnlichen Stand gebracht worden sein. Beide Kriterien wiegen grundsätzlich gleich.
• Kosten für reine Erhaltung zählen nicht. Werden abgenutzte Bauteile ersetzt, ist ein zeitanteiliger Abzug zu machen.

Beispiel: Für die Rechnung nehmen wir Neubaukosten von 3.000 €/m² ohne Grundstück an. Diese Zahl ist eine Annahme; den Wert für Ihr Objekt muss ein Architekt oder Sachverständiger belegen.

• Vergleichbarer Neubau: 68 m² × 3.000 € = 204.000 €. Ein Drittel: 68.000 €.
• Ausgaben: Bad 18.000 €, Elektrik 12.000 €, Fenster 14.000 €, Böden 8.000 €, Anteil an der Fassadendämmung 15.000 €. Summe 67.000 €.
• Abzug für ohnehin fällige Erneuerung (zeitanteilig geschätzt): 17.000 €. Anrechenbar: 50.000 €.
• Ergebnis: 50.000 € liegen unter 68.000 €. Trotz 67.000 € Ausgaben ist das keine umfassende Modernisierung. Die Bremse gilt, Sie können aber den Weg über § 556e Abs. 2 BGB gehen.

Die Ausnahme gilt nur für die erste Vermietung nach der Modernisierung. Beim nächsten Mieterwechsel greift wieder die normale Grenze, gegebenenfalls mit der dann geltenden Vormiete.

Neubau nach dem 01.10.2014

Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, fallen nicht unter § 556d BGB (§ 556f Satz 1 BGB). Anders als bei der Modernisierung beschränkt der Wortlaut das nicht auf die erste Vermietung. Auch hier müssen Sie die Ausnahme vor Vertragsschluss mitteilen. § 5 WiStG gilt für Neubauten trotzdem: 20 % über der Vergleichsmiete bleibt auch dort eine Grenze, sofern ein geringes Angebot ausgenutzt wird.

Die Auskunft vor Vertragsschluss

Stützen Sie die Miete auf eine Ausnahme, müssen Sie den Mieter unaufgefordert und vor seiner Vertragserklärung informieren, in Textform (§ 556g Abs. 1a und 4 BGB). Textform heißt: lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der Sie als Erklärender genannt sind (§ 126b BGB), also etwa E-Mail oder Brief. Eine Unterschrift ist nicht nötig.

Was passiert, wenn die Auskunft fehlt:

Situation	Folge nach § 556g Abs. 1a BGB
Keine Auskunft erteilt	Sie können sich nicht auf die Ausnahme berufen. Es gilt die normale Grenze.
Auskunft in Textform nachgeholt	Sie können sich erst zwei Jahre nach der Nachholung auf die Ausnahme berufen.
Auskunft erteilt, aber nicht in Textform (etwa mündlich bei der Besichtigung)	Wirkung erst, wenn Sie die Auskunft in Textform nachholen.

Im Vormiete-Beispiel heißt das: Ohne Auskunft schuldet der Mieter nur 557,26 € statt 595 €, also 37,74 € weniger pro Monat. Holen Sie die Auskunft am 01.12.2026 nach, gilt die höhere Miete erst ab 01.12.2028.

Musterformulierung (Vormiete), per E-Mail zusammen mit dem Vertragsentwurf und vor der Unterschrift des Mieters:

Auskunft nach § 556g Abs. 1a BGB zur Wohnung [Adresse, Lage]: Die Wohnung liegt in einem Gebiet mit Mietpreisbremse. Die vereinbarte Nettokaltmiete von 595,00 € stützt sich auf § 556e Abs. 1 BGB. Der vorherige Mieter schuldete zuletzt eine Nettokaltmiete von 595,00 €. Mieterhöhungen aus dem letzten Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses sind dabei nicht berücksichtigt.

Bei Neubau: „Die Wohnung wurde nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet (§ 556f Satz 1 BGB).“ Nach Modernisierung: „In den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses wurden folgende Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt: [Maßnahme, Fertigstellung] (§ 556e Abs. 2 BGB).“

Bewahren Sie die gesendete E-Mail mit Datum auf. Die Auskunft muss den Mieter erreichen, bevor er unterschreibt.

Staffel- und Indexmiete

• Staffelmiete: Die Bremse gilt für jede Stufe. Für die zweite und jede weitere Staffel zählt die Vergleichsmiete zu dem Zeitpunkt, an dem die erste Miete der Staffel fällig wird (§ 557a Abs. 4 BGB). Eine Staffel ab 01.11.2027 in Dortmund wird also am dann geltenden Mietspiegel gemessen, nicht an den Werten von 2025/2026. Eine in einer früheren Staffel wirksam erreichte Miete bleibt erhalten.
• Indexmiete: Die Bremse gilt nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB). Spätere Anpassungen folgen dem Verbraucherpreisindex. Der Reformentwurf „Mietrecht II“ würde das ändern: In Gebieten, die das Land per Verordnung bestimmt, soll ein Indexanstieg über 3 % im Jahr nur zur Hälfte zählen (§ 557b Abs. 4 BGB-E). Das ist noch nicht geltendes Recht.

Wenn die Miete zu hoch war: Rüge, Rückzahlung, Bußgeld

Ein Verstoß macht den Mietvertrag nicht unwirksam. Unwirksam ist nur die Vereinbarung, soweit sie die zulässige Miete übersteigt (§ 556g Abs. 1 BGB). Dass der Mieter die Miete akzeptiert und unterschrieben hat, ändert daran nichts.

Zurückfordern kann der Mieter zu viel gezahlte Miete erst, nachdem er den Verstoß in Textform gerügt hat. Haben Sie eine Auskunft erteilt, muss sich die Rüge darauf beziehen (§ 556g Abs. 2 BGB). Entscheidend ist der Zeitpunkt:

• Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn: Rückzahlung ab Vertragsbeginn.
• Rüge später oder nach Ende des Mietverhältnisses: nur für Mieten, die nach Zugang der Rüge fällig werden.

Quelle: eigene Berechnung nach § 556g Abs. 2 BGB mit dem Spannen-Obergrenze-Fehler aus dem Dortmunder Beispiel (623,08 € statt 557,26 €). Fälligkeit der Miete zum Monatsanfang angenommen.

Wenn ein Mieter berechtigt rügt: Senken Sie die Miete ab dem nächsten Fälligkeitstermin auf den zulässigen Betrag, zahlen Sie die rückforderbaren Beträge aus und bestätigen Sie beides in Textform. Der Mieter kann außerdem Auskunft über die Tatsachen verlangen, die für die zulässige Miete maßgeblich sind (§ 556g Abs. 3 BGB).

Bußgeld und Strafrecht sind eigene Regeln, unabhängig von der Mietpreisbremse:

• § 5 WiStG (Mietpreisüberhöhung): Ordnungswidrig ist eine Miete, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum mehr als 20 % über der üblichen Miete liegt, vorsätzlich oder leichtfertig. Geldbuße bis 50.000 € (§ 5 WiStG). Im Beispiel liegt die Schwelle bei 7,45 × 1,20 × 68 = 607,92 €. Ob das Merkmal „Ausnutzung“ erfüllt ist, hängt vom Einzelfall ab.
• § 291 StGB (Mietwucher): Strafbar ist, wer eine Zwangslage, Unerfahrenheit oder ähnliche Schwächen ausnutzt und eine Miete verlangt, die in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung steht. Freiheitsstrafe bis drei Jahre oder Geldstrafe.

Möblierte Wohnungen

Die Bremse gilt auch bei möblierter Vermietung. Einen gesetzlich festgelegten Möblierungszuschlag gibt es bisher nicht, und der Dortmunder Mietspiegel ist auf möbliert vermietete Wohnungen ausdrücklich nicht anwendbar, er dient dort nur als Orientierung. Der Entwurf „Mietrecht II“ (BT-Drucksache 21/6807 vom 01.07.2026) sieht vor:

• Der Zuschlag ist angemessen bis 1 % des geschätzten Zeitwerts der Möbel pro Monat (§ 556d Abs. 1a BGB-E).
• Bei voll ausgestattetem Wohnraum wird ein Zuschlag bis 10 % der Miete für die unmöblierte Wohnung als angemessen vermutet.
• Der Vermieter muss die Höhe des Zuschlags vor Vertragsschluss unaufgefordert mitteilen. Sonst gilt die Wohnung für die Mietpreisbremse bis zwei Jahre nach Nachholung als unmöbliert vermietet (§ 556g Abs. 1b BGB-E).

Diese Teile sollen am ersten Tag des vierten Monats nach Verkündung in Kraft treten. Die öffentliche Anhörung im Rechtsausschuss fand am 14.10.2026 statt, beschlossen ist nichts. Wie Sie den Zuschlag heute kalkulieren und belegen, steht im Leitfaden zur möblierten Vermietung. Zur geplanten Begrenzung der Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch auf sechs (höchstens acht) Monate siehe Kurzzeit- vs. Langzeitvermietung.

Checkliste vor dem Inserat

• Gemeinde in der aktuellen Landesverordnung prüfen (NRW: 57 Gemeinden, bis 31.12.2029)
• Mietspiegel heranziehen, der zum Mietbeginn gilt, und Seite mit Tabellenfeld ablegen
• Nur Merkmale ansetzen, die Sie als Vermieter eingebracht haben; jeden Zuschlag belegen
• Wohnfläche aus der Flächenberechnung, nicht aus dem Exposé
• Grenze rechnen: Vergleichsmiete × 1,10 × Wohnfläche
• Ausnahme prüfen: Vormiete (letzte 12 Monate abziehen), Modernisierung in 3 Jahren, umfassende Modernisierung, Neubau
• Auskunft in Textform vor der Unterschrift des Mieters senden und archivieren
• Bei Staffelmiete jede Stufe gegen die künftige Grenze prüfen
• Unterlagen aufbewahren: Mietspiegel-Auszug, Rechnungen, Vormietvertrag, Auskunft

Erst wenn die Miete steht, gehört sie ins Inserat. Mit ImmoSchedule erstellen Sie das Inserat einmal und veröffentlichen es auf mehreren Portalen, mit derselben, vorher gerechneten Nettokaltmiete überall. Welche Angaben die Anzeige außerdem braucht, steht unter Pflichtangaben in Immobilienanzeigen. Den gesamten Ablauf von der Anzeige bis zum Vertrag finden Sie unter Wohnung vermieten.

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Dieser Artikel informiert über die Rechtslage im Oktober 2026 und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Ausnahmen mit hohen Beträgen, insbesondere der umfassenden Modernisierung, lohnt eine Prüfung durch Haus & Grund oder einen Fachanwalt für Mietrecht.

Quellen und Rechtsgrundlagen

• § 556d BGB, zulässige Miethöhe bei Mietbeginn: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html
• § 556e BGB, Vormiete und Modernisierung: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556e.html
• § 556f BGB, Neubau und umfassende Modernisierung: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556f.html
• § 556g BGB, Auskunft, Rüge, Rückzahlung: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556g.html
• § 557a BGB, Staffelmiete: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__557a.html
• § 557b BGB, Indexmiete: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__557b.html
• § 558 BGB, ortsübliche Vergleichsmiete: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html
• § 559 BGB, Modernisierungsmieterhöhung: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559.html
• § 126b BGB, Textform: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__126b.html
• § 291 StGB, Wucher: https://www.gesetze-im-internet.de/stgb/__291.html
• § 5 WiStG, Mietpreisüberhöhung: https://dejure.org/gesetze/WiStG/5.html
• BMJV, Gesetz zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (BGBl. 2025 I Nr. 163): https://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/DE/2025_Mietpreisbremse.html
• BMJV, Pressemitteilung vom 28.05.2025: https://www.bmjv.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2025/0528_Mietpreisbremse.html
• BVerfG, Beschluss vom 08.01.2026, 1 BvR 183/25: https://www.bundesverfassungsgericht.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/2026/01/rk20260108_1bvr018325.html
• BGH, Urteil vom 11.11.2020, VIII ZR 369/18: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=11.11.2020&Aktenzeichen=VIII+ZR+369%2F18
• Mieterschutzverordnung NRW: https://recht.nrw.de/lrgv/rechtsverordnung/07112025-mieterschutzverordnung-nrw-mietschvo-nrw/
• MHKBD NRW, Mieterschutz und Wohnungsaufsicht: https://www.mhkbd.nrw/themenportal/mieterschutz-und-wohnungsaufsicht
• MHKBD NRW, Pressemitteilung vom 29.01.2025: https://www.mhkbd.nrw/presse-und-medien/pressemitteilungen/aus-18-werden-57-nordrhein-westfalen-weitet-mieterschutzverordnung-aus
• Mietspiegel Dortmund 2025/2026 (Amtsblatt Nr. 53 vom 20.12.2024): https://www.mieterverein-dortmund.de/fileadmin/dateien/Mietspiegel/Mietspiegel_Dortmund_2025_2026.pdf
• BT-Drucksache 21/6807 (Regierungsentwurf Mietrecht II): https://dserver.bundestag.de/btd/21/068/2106807.pdf