Mietspiegel und Vergleichsmiete: So legen Vermieter die Miete fest

Wie hoch darf die Miete sein? Für private Vermieter hängt die Antwort fast immer an einem Begriff: der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie begrenzt die Miete bei Neuvermietung in Gebieten mit Mietpreisbremse, sie ist der Maßstab jeder Mieterhöhung und sie spielt sogar steuerlich eine Rolle, wenn Sie an Angehörige vermieten.

Dieser Leitfaden zeigt, wie Sie die Vergleichsmiete ermitteln, wie Sie bei Neuvermietung einen Preis festlegen, der rechtlich hält und am Markt funktioniert, und worauf Sie bei späteren Erhöhungen achten müssen.

Was die ortsübliche Vergleichsmiete ist

Das Gesetz definiert sie als die üblichen Mieten, die in der Gemeinde in den letzten sechs Jahren für vergleichbaren Wohnraum vereinbart oder geändert wurden (§ 558 Abs. 2 BGB). Vergleichbar heißt vergleichbar nach:

Art: zum Beispiel Altbau, Neubau, Einfamilienhaus oder Wohnung im Mehrfamilienhaus
Größe: die Wohnfläche
Ausstattung: etwa Bad, Küche, Bodenbeläge, Balkon, Aufzug
Beschaffenheit: Baujahr, Zuschnitt, baulicher Zustand
Lage: Wohnlage im Ort und im direkten Umfeld

Ausdrücklich einbezogen ist dabei die energetische Ausstattung und Beschaffenheit, also etwa Dämmung und Heizung.

Preisgebundener, öffentlich geförderter Wohnraum zählt nicht mit. Wichtig für die Praxis: Die Mieten in aktuellen Inseraten sind keine Vergleichsmiete. Sie zeigen, was Vermieter verlangen, nicht, was in den letzten Jahren tatsächlich vereinbart wurde.

Der Mietspiegel

Einfacher und qualifizierter Mietspiegel

Ein einfacher Mietspiegel wird von der Gemeinde oder von Vermieter- und Mieterverbänden gemeinsam erstellt oder anerkannt (§ 558c BGB). Er gilt vor Gericht als Indiz.

Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, nach zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst und nach vier Jahren neu erstellt (§ 558d BGB). Gerichte vermuten, dass seine Werte die Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Gibt es für Ihre Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel, müssen Sie dessen Werte in einem Mieterhöhungsverlangen nennen, auch wenn Sie die Erhöhung anders begründen (§ 558a Abs. 3 BGB).

Seit der Mietspiegelreform müssen Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel erstellen. In kleineren Gemeinden fehlt er oft.

So lesen Sie den Mietspiegel

Aktuelle Fassung beschaffen: Die Gemeinde veröffentlicht den Mietspiegel meist online, oft mit Rechner. Achten Sie auf den Stichtag.
Wohnfläche korrekt bestimmen: nach der Wohnflächenverordnung. Balkone und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.
Grundwert ablesen: Das Tabellenfeld ergibt sich meist aus Baujahr und Wohnungsgröße.
Wohnlage einordnen: über das Straßenverzeichnis oder die Wohnlagenkarte des Mietspiegels.
Zu- und Abschläge anwenden: für Merkmale wie modernes Bad, Balkon, hochwertige Böden oder den energetischen Zustand. Einbauten, die der Mieter selbst bezahlt hat, zählen nicht.
Spanne beachten: Mietspiegel nennen einen Mittelwert und eine Spanne. Wo Ihre Wohnung darin liegt, sollten Sie mit ihren Merkmalen begründen können.

Ohne Mietspiegel: die Alternativen

Gibt es keinen Mietspiegel oder passt er nicht, erlaubt das Gesetz drei weitere Begründungen (§ 558a Abs. 2 BGB):

Auskunft aus einer Mietdatenbank, sofern die Gemeinde eine führt.
Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Präzise, aber mit Kosten verbunden. Im Streit bestellt das Gericht häufig einen eigenen Gutachter.
Drei vergleichbare Wohnungen mit den dort tatsächlich gezahlten Mieten, so konkret benannt, dass der Mieter die Angaben prüfen kann. Online-Inserate genügen dafür nicht.

Den stärksten Stand haben Sie mit einem qualifizierten Mietspiegel. Vergleichswohnungen sind am günstigsten, aber am leichtesten angreifbar.

Neuvermietung: den Preis festlegen

Die Mietpreisbremse

In Gebieten, die das Bundesland per Verordnung als angespannt ausweist, darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Die Regelung ist bis Ende 2029 verlängert. Ob Ihre Gemeinde dazugehört, steht in der Landesverordnung.

Ausnahmen gelten, wenn

die Vormiete bereits höher lag, dann darf diese weiter verlangt werden (§ 556e Abs. 1 BGB),
Sie in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn modernisiert haben (§ 556e Abs. 2 BGB),
die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt oder umfassend modernisiert wurde (§ 556f BGB).

Auf eine Ausnahme können Sie sich nur berufen, wenn Sie den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert darüber informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Verlangen Sie mehr als zulässig, kann der Mieter die überhöhte Miete rügen. Rügt er innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn, muss die zu viel gezahlte Miete ab Beginn erstattet werden (§ 556g Abs. 2 BGB).

Grenzen auch ohne Mietpreisbremse

Auch außerhalb der Bremse ist nicht jede Miete erlaubt. Liegt sie unter Ausnutzung eines geringen Angebots mehr als 20 % über der Vergleichsmiete, ist das eine Ordnungswidrigkeit (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz). Ein auffälliges Missverhältnis, in der Praxis etwa ab 50 %, kann als Mietwucher strafbar sein (§ 291 StGB).

Was der Markt hergibt

Innerhalb der rechtlichen Grenzen hilft der Blick auf aktuelle Inserate vergleichbarer Wohnungen als Marktsignal. Zustand, Energieeffizienz und Ausstattung beeinflussen, was Interessenten zu zahlen bereit sind. Ein Preis am oberen Rand bringt weniger Anfragen und kann die Vermietung verzögern. Kommen nach einer Woche kaum passende Anfragen, prüfen Sie Preis, Fotos und Beschreibung.

Rechnen Sie außerdem nach, ob sich die Vermietung trägt: Finanzierung, Instandhaltungsrücklage und Kosten, die Sie nicht auf den Mieter umlegen können, etwa für die Verwaltung. Beachten Sie aber: Hohe eigene Kosten erhöhen nicht die zulässige Miete.

Staffelmiete oder Indexmiete?

Beide Modelle ersetzen die spätere Mieterhöhung nach Vergleichsmiete:

Staffelmiete (§ 557a BGB): Sie vereinbaren künftige Mieten als feste Eurobeträge. Jede Stufe muss mindestens ein Jahr gelten. In Gebieten mit Mietpreisbremse gilt die Grenze für jede Staffel.
Indexmiete (§ 557b BGB): Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex. Sie muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben, die Anpassung erklären Sie in Textform. Die Mietpreisbremse gilt für die Ausgangsmiete.

Für möblierte Wohnungen kommt ein Möblierungszuschlag hinzu. Wie Sie ihn berechnen und belegen, zeigt der Leitfaden zur möblierten Vermietung.

Mieterhöhung im laufenden Vertrag

Eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete ist an feste Regeln gebunden (§§ 558 bis 558b BGB):

Sperrfrist: Die Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein, das Verlangen dürfen Sie frühestens nach 12 Monaten stellen. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen dabei nicht.
Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 % steigen, in per Verordnung bestimmten Gebieten um 15 %.
Form und Begründung: Das Verlangen braucht Textform und eine Begründung, etwa über den Mietspiegel. Richten Sie es an alle Mieter im Vertrag.
Zustimmung: Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit. Die neue Miete gilt ab Beginn des dritten Monats.

Beispiel: Die Kaltmiete beträgt 600 Euro, die Vergleichsmiete 760 Euro. In einem Gebiet mit 15 % Kappungsgrenze dürfen Sie in drei Jahren höchstens auf 690 Euro erhöhen.

Eine Modernisierung folgt eigenen Regeln: Sie können 8 % der Kosten auf die Jahresmiete umlegen, höchstens 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, bei Mieten unter 7 Euro je Quadratmeter höchstens 2 Euro (§ 559 BGB). Die Maßnahme kündigen Sie spätestens drei Monate vor Beginn an.

Sonderfall: Vermietung an Angehörige

Steuerlich zählt ebenfalls die ortsübliche Miete, hier aber als Warmmiete, also Kaltmiete plus umlagefähige Betriebskosten. Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 % davon, gilt die Vermietung als voll entgeltlich und Sie können alle Werbungskosten absetzen. Unter 50 % wird zwingend aufgeteilt. Dazwischen entscheidet eine Prognose, ob über die Jahre ein Überschuss zu erwarten ist (§ 21 Abs. 2 EStG).

Häufige Fehler

Mieten aus Online-Inseraten als Vergleichsmiete angeben
Wohnfläche falsch berechnen
einen veralteten Mietspiegel verwenden
die Kappungsgrenze übersehen
eine Ausnahme von der Mietpreisbremse nicht vor Vertragsschluss mitteilen
das Erhöhungsverlangen nicht an alle Mieter richten

Checkliste

Aktuellen Mietspiegel der Gemeinde beschaffen
Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung berechnen
Vergleichsmiete mit Zu- und Abschlägen ermitteln und begründen
Prüfen, ob die Gemeinde unter die Mietpreisbremse fällt
Ausnahmen vor Vertragsschluss schriftlich mitteilen
Bei Erhöhungen Sperrfrist, Kappungsgrenze und Textform einhalten

Fazit

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Anker für jede Mietpreisentscheidung. Mit einem qualifizierten Mietspiegel haben Sie die sicherste Grundlage, ohne Mietspiegel stehen Datenbank, Gutachten und Vergleichswohnungen zur Wahl. Legen Sie bei Neuvermietung einen Preis fest, der innerhalb der Grenzen liegt und zum Zustand der Wohnung passt, und halten Sie bei späteren Erhöhungen Fristen und Form ein.

Wenn der Preis steht, geht es an das Inserat: Der Leitfaden zum Inserieren auf ImmobilienScout24, Immowelt und Kleinanzeigen zeigt die nächsten Schritte. Den gesamten Ablauf finden Sie im Ratgeber Wohnung vermieten.

Rechtsgrundlagen

§ 556d BGB – Mietpreisbremse: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html
§ 556g BGB – Rückforderung und Auskunft: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556g.html
§ 557a BGB – Staffelmiete: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__557a.html
§ 557b BGB – Indexmiete: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__557b.html
§ 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html
§ 558d BGB – Qualifizierter Mietspiegel: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558d.html
§ 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierung: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559.html
§ 5 WiStG – Mietpreisüberhöhung: https://www.gesetze-im-internet.de/wistg_1954/__5.html
§ 21 EStG – Vermietung und Verpachtung: https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__21.html

Mietspiegel und Vergleichsmiete: So legen private Vermieter die Miete fest