Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln: Mietspiegel Schritt für Schritt, mit Rechenbeispiel aus Essen

Die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln Sie mit einem qualifizierten Mietspiegel in drei Schritten: Basismiete für die Wohnfläche ablesen, prozentuale Zu- und Abschläge für Baujahr, Ausstattung, Modernisierung und Lage addieren, das Ergebnis in die Spanne des Mietspiegels einordnen. Für eine 68-m²-Wohnung aus dem Jahr 1962 in Essen ergibt der Mietspiegel 2026 so 7,96 €/m², also 541,28 € Nettokaltmiete im Monat, bei einer Spanne von 449,48 € bis 638,52 €. Gibt es keinen Mietspiegel, erlaubt § 558a Abs. 2 BGB eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen.

Dieser Artikel zeigt die Ermittlung Schritt für Schritt an einem echten Mietspiegel. Wie Sie das Ergebnis anschließend in ein Mieterhöhungsverlangen mit Fristen und Form übersetzen, steht im Leitfaden Miete erhöhen; die Obergrenze bei Neuvermietung behandelt der Artikel zur Mietpreisbremse.

Was das Gesetz unter Vergleichsmiete versteht

Die ortsübliche Vergleichsmiete besteht aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage „einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit“ in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden (§ 558 Abs. 2 BGB). Preisgebundener Wohnraum zählt nicht mit.

Daraus folgen zwei Dinge für die Praxis:

• Angebotsmieten sind keine Vergleichsmiete. Inserate zeigen, was verlangt wird, nicht, was in sechs Jahren tatsächlich vereinbart wurde, und sie enthalten keine Bestandsmieten.
• Gemeint ist die Nettokaltmiete. Steckt in Ihrer Miete eine Betriebskostenpauschale (Inklusiv- oder Teilinklusivmiete), rechnen Sie diesen Anteil vor dem Vergleich heraus. Der Essener Mietspiegel schreibt das ausdrücklich vor, ebenso dass Garagen-, Stellplatz- und Möblierungszuschläge nicht in den Tabellenwerten stecken.

Die Vergleichsmiete brauchen Sie in drei Situationen: als Obergrenze einer Mieterhöhung nach § 558 BGB, als Bezugsgröße der Mietpreisbremse bei Neuvermietung (§ 556d BGB) und steuerlich bei verbilligter Vermietung, etwa an Angehörige. Dort gilt: Unter 50 % der ortsüblichen Marktmiete wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt, ab 66 % gilt sie als voll entgeltlich (§ 21 Abs. 2 EStG). Die Finanzverwaltung rechnet dabei mit der ortsüblichen Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten (R 21.3 EStR), nicht mit der reinen Nettokaltmiete.

Schritt 0: Den richtigen Mietspiegel finden

Ein einfacher Mietspiegel wird von der Gemeinde oder gemeinsam von Mieter- und Vermieterverbänden erstellt oder anerkannt (§ 558c BGB). Ein qualifizierter Mietspiegel muss zusätzlich nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt sein (§ 558d Abs. 1 BGB). Hält die Gemeinde die Fristen ein, also Anpassung nach zwei Jahren und Neuerstellung nach vier, wird vor Gericht vermutet, dass seine Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 2 und 3 BGB). Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen einen Mietspiegel erstellen (§ 558c Abs. 4 BGB).

Ein qualifizierter Mietspiegel hat eine Folge, die viele Vermieter übersehen: Enthält er Angaben für Ihre Wohnung, müssen Sie diese in einem Mieterhöhungsverlangen auch dann nennen, wenn Sie die Erhöhung auf Vergleichswohnungen oder ein Gutachten stützen (§ 558a Abs. 3 BGB).

Im Ruhrgebiet laufen die Mietspiegel zu unterschiedlichen Zeitpunkten aus. Stand Oktober 2026:

Stadt	Mietspiegel	gültig	Kappungsgrenze	Mietpreisbremse
Essen	qualifiziert, Fortschreibung 2026	01.08.2026 bis 31.07.2028	20 %	nein
Bochum	qualifiziert, 2025	01.04.2025 bis 31.03.2027	20 %	nein
Dortmund	qualifiziert, 2025/2026	01.01.2025 bis 31.12.2026	15 %	ja

Dortmund gehört zu den 57 Kommunen der NRW-Mieterschutzverordnung, die seit dem 1. März 2025 gilt; Essen und Bochum gehören nicht dazu. Bochum erhebt seit dem 14. September 2026 Daten für einen neuen Mietspiegel, in Dortmund endet die Laufzeit zum Jahresende. Prüfen Sie vor jeder Berechnung auf der Seite der Stadt, welche Fassung am Tag Ihres Schreibens gilt.

Quellen: Stadt Essen, Stadt Bochum, Mieterverein Dortmund, Land NRW (Mieterschutzverordnung). Stand: Oktober 2026.

Schritt 1: Wohnfläche richtig ansetzen

Für die Mieterhöhung zählt allein die tatsächliche Wohnfläche, nicht die Angabe im Mietvertrag. Die frühere Toleranz von 10 % hat der Bundesgerichtshof aufgegeben (BGH, Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14). Steht im Vertrag mehr, als die Wohnung tatsächlich hat, rechnen Sie mit der kleineren Zahl.

Gemessen wird nach der Wohnflächenverordnung: Flächen mit einer lichten Höhe zwischen einem und zwei Metern zählen zur Hälfte, Balkone, Loggien und Terrassen „in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte“ (§ 4 WoFlV). Der Essener Mietspiegel ordnet die Wohnung ohne Nachkommastellen ein: 68,7 m² fallen in die Gruppe 67–68 m².

Schritt 2: Durchgerechnet mit dem Mietspiegel Essen 2026

Der Essener Mietspiegel 2026 ist eine Fortschreibung des Mietspiegels 2024 über den Verbraucherpreisindex: plus 4,42 % (Index Januar 2024: 117,6, Januar 2026: 122,8). Die Zu- und Abschläge wurden unverändert übernommen. Er gilt für nicht preisgebundene Wohnungen zwischen 25 und 160 m², nicht für möbliert vermieteten Wohnraum (Einbauküche und Einbauschränke ausgenommen).

Die Beispielwohnung: Mehrfamilienhaus, Baujahr 1962, 68 m² Wohnfläche, Zentralheizung, Bad 2019 komplett erneuert, vom Vermieter verlegter Vinylboden, Fenster mit Wärmeschutzverglasung, Balkon, Gegensprechanlage, Wohnlage IV (die Wohnlage fragen Sie adressgenau unter essen.de/mietspiegel ab).

Feld	Merkmal	Wert
A	Wohnfläche	68 m²
B	Basismiete laut Tabelle 1 (67–68 m²)	6,82 €/m²
C	Baujahr 1949 bis 1976	± 0,0 %
D	Wohnungstyp: keine Besonderheit	± 0,0 %
E	Ausstattung: hochwertiger Bodenbelag +4,1 %, Wärmeschutzverglasung +3,1 %	+7,2 %
F	Heizung: Zentralheizung	+2,5 %
G	Modernisierung: Sanitärbereich ab 2016	+4,0 %
H	Wohnlage IV	+3,0 %
I	Summe C bis H	+16,7 %
J	6,82 × 16,7 / 100	+1,14 €/m²
K	Vergleichsmiete (Mittelwert) 6,82 + 1,14	7,96 €/m²
L	68 m² × 7,96 €	541,28 €
M/N	Spannenuntergrenze 7,96 × 0,83 = 6,61 €/m²	449,48 €
O/P	Spannenobergrenze 7,96 × 1,18 = 9,39 €/m²	638,52 €

Was nicht in die Rechnung gehört: Balkon und Gegensprechanlage bringen keinen Zuschlag, ihr Fehlen hätte einen Abschlag ausgelöst (–2,8 % ohne Balkon, Terrasse und Garten; –3,8 % ohne Gegensprechanlage). Zentralheizung (+2,5 %) und Wärmepumpe (+10,1 %) lassen sich nicht kombinieren. Modernisierungszuschläge gibt es nur für Maßnahmen ab 2016, für eine Außenwanddämmung von 2007 bis 2015 sind es +2,2 %.

Quelle: Mietspiegel Essen 2026 (Tabellen 1 bis 3), eigene Berechnung. Stand: Oktober 2026.

Schritt 3: Die Wohnung in die Spanne einordnen

Der Mittelwert ist nicht automatisch „die“ Vergleichsmiete. Der Essener Mietspiegel weist eine Dreiviertelspanne von –17 % bis +18 % aus; in diesem Bereich liegen drei Viertel aller Mieten vergleichbarer Wohnungen.

Für die Form des Mieterhöhungsverlangens reicht es, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt (§ 558a Abs. 4 BGB). Ob der Mieter zustimmen muss, ist eine andere Frage: Im Streit ordnet das Gericht die Wohnung ein. Bei breiter Streuung darf es die Vergleichsmiete nicht einfach mit dem oberen Wert gleichsetzen; ohne erkennbare Besonderheiten liegt sie in der Mitte (BGH, Urteil vom 24.04.2019, VIII ZR 62/18).

Wer oberhalb von Feld K ansetzt, braucht deshalb Merkmale, die der Mietspiegel nicht schon über Zuschläge erfasst. Der Essener Mietspiegel nennt dafür eine Orientierungshilfe (nicht abschließend):

Spricht für einen Wert über dem Mittel	Spricht für einen Wert unter dem Mittel
Gäste-WC, zweites Bad	innenliegendes Bad ohne ausreichende Belüftung
einbruchhemmende Wohnungstür (mind. RC2 N)	Küche ohne Fenster und ohne ausreichende Entlüftung
Kamin oder Kaminofen	keine ausreichende Belichtung der Wohnräume
Solarthermie zur Heizungsunterstützung	kein Kellerraum oder Dachbodenverschlag
offener Wohn-Essbereich	erheblicher Lärm durch Liefer- oder Kundenverkehr
tapeziert übergeben, kostenfreie Parkplätze am Haus	kein vom Vermieter gestelltes Warmwasser in der Küche

Für die Beispielwohnung mit Balkon und erneuertem Bad, aber ohne diese Extras, ist der Mittelwert von 541,28 € der belastbare Ansatz. Ein Gäste-WC und eine RC2-Wohnungstür würden einen Wert darüber begründen; eine konkrete Prozentzahl nennt der Mietspiegel für diese Merkmale nicht.

Typische Fehler und was sie kosten

Gerechnet jeweils an der Beispielwohnung:

Fehler	falsch gerechnet	richtig	Abweichung
Vom Mieter selbst verlegten Boden mitgezählt	541,28 € (+16,7 %)	522,24 € (+12,6 %)	19,04 € zu hoch
Balkon (6 m²) ohne Begründung zur Hälfte statt zu einem Viertel angesetzt, Räume 66,5 m²	553,92 € (69,5 m², Tabellenzeile 69–70)	541,28 € (68 m²)	12,64 € zu hoch
Wohnlage geschätzt: V statt IV	527,00 €	541,28 €	14,28 € zu niedrig
Mietspiegel 2024 statt 2026 benutzt (Basismiete 6,53 statt 6,82 €/m²)	518,16 €	541,28 €	23,12 € zu niedrig

Zum ersten Punkt: Ausstattung, die der Mieter auf eigene Kosten geschaffen hat, bleibt bei der Vergleichsmiete dauerhaft unberücksichtigt, solange Sie ihm die Kosten nicht erstattet haben (BGH, Urteil vom 24.10.2018, VIII ZR 52/18, zu einer Einbauküche). Der Essener Mietspiegel formuliert dasselbe: Maßgeblich ist nur, was der Vermieter stellt. Eine Vereinbarung, die das umgeht, ist unwirksam (§ 558 Abs. 6 BGB).

Weitere Fehler ohne festen Euro-Betrag:

• Möblierte Wohnung mit dem Mietspiegel bewertet. Der Essener Mietspiegel gilt dafür nicht. Wie Sie einen Möblierungszuschlag begründen, steht im Leitfaden zur möblierten Vermietung. Der Regierungsentwurf zur Mietrechtsreform (BT-Drucksache 21/6807) sieht eine gesetzliche Regel für den Zuschlag vor; Stand Oktober 2026 ist er im Bundestag noch nicht abschließend beraten.
• Wohnung außerhalb des Anwendungsbereichs. In Essen etwa unter 25 m² oder über 160 m²; dann helfen nur die Alternativen unten.
• Abgelaufenen Mietspiegel benutzt, obwohl ein neuer gilt. Ein veralteter Mietspiegel ist nur zulässig, wenn es im Zeitpunkt Ihrer Erklärung keinen aktuellen gibt (§ 558a Abs. 4 BGB).

Ohne passenden Mietspiegel: die Alternativen

§ 558a Abs. 2 BGB nennt neben dem Mietspiegel drei weitere Begründungsmittel:

Mittel	Wann sinnvoll	Schwachstelle
Mietdatenbank (§ 558e BGB)	nur wo die Gemeinde eine führt, selten	kaum verbreitet
Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen	Sonderobjekte, große Wohnungen, Einfamilienhäuser	kostet Geld, im Prozess oft ein zweites Gutachten durch das Gericht
drei vergleichbare Wohnungen mit tatsächlich gezahlter Miete	kleine Gemeinden ohne Mietspiegel	Mieter muss die Wohnungen identifizieren können; Inserate genügen nicht

Gibt es in Ihrer Gemeinde keinen Mietspiegel, dürfen Sie auch den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde heranziehen (§ 558a Abs. 4 BGB).

Was Sie mit dem Ergebnis anfangen

Mieterhöhung: Angenommen, die Beispielwohnung ist für 430 € vermietet (6,32 €/m²) und die Miete wurde seit drei Jahren nicht erhöht. Die Vergleichsmiete von 541,28 € dürfen Sie nicht in einem Schritt verlangen: In Essen gilt die Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB), also höchstens 516,00 €. In Dortmund wären es wegen der Mieterschutzverordnung nur 15 %. Sperrfrist, Textform und Zustimmungsfrist erklärt der Leitfaden Miete erhöhen.

Neuvermietung: In Essen gilt keine Mietpreisbremse. Die Grenze setzt dort § 5 Wirtschaftsstrafgesetz: Eine Miete, die unter Ausnutzung eines geringen Angebots mehr als 20 % über den üblichen Entgelten liegt, ist eine Ordnungswidrigkeit. In Dortmund dagegen darf die Miete zu Beginn höchstens 10 % über der Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB, Landesverordnungen bis längstens 31.12.2029). Die Ausnahmen beschreibt der Artikel zur Mietpreisbremse.

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Checkliste

• Gültige Fassung des Mietspiegels am Datum Ihres Schreibens prüfen
• Tatsächliche Wohnfläche nach WoFlV ermitteln, nicht die Vertragsangabe übernehmen
• Nettokaltmiete bilden, Pauschalen herausrechnen
• Wohnlage adressgenau abfragen, nicht schätzen
• Nur vom Vermieter gestellte Ausstattung ansetzen, Mietereinbauten streichen
• Modernisierungsjahr gegen die Stichjahre des Mietspiegels prüfen
• Wert oberhalb des Mittels nur mit konkreten Merkmalen aus der Orientierungshilfe ansetzen
• Berechnungsbogen mit allen Feldern aufbewahren; er ist Ihre Begründung im Streitfall

Stand: Oktober 2026. Dieser Artikel informiert über die Rechtslage und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

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Quellen

• Stadt Essen: Qualifizierter Mietspiegel 2026 (PDF), Fortschreibung Mietspiegel 2026, DOMUS Consult (PDF), Pressemeldung vom 03.08.2026, Serviceportal Mietspiegel
• Stadt Bochum: Mietspiegel für nicht preisgebundene Wohnungen
• Mieterverein Dortmund: Dortmunder Mietspiegel 2025/2026
• Land NRW: Pressemitteilung „Aus 18 werden 57“ zur Mieterschutzverordnung
• § 558 BGB, § 558a BGB, § 558c BGB, § 558d BGB, § 556d BGB
• § 4 WoFlV, § 21 EStG, § 5 WiStG (dejure.org)
• BGH, Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14: Pressemitteilung Nr. 189/2015
• BGH, Urteil vom 24.10.2018, VIII ZR 52/18: dejure.org
• BGH, Urteil vom 24.04.2019, VIII ZR 62/18: NWB Datenbank
• Deutscher Bundestag: Regierungsentwurf Mietrecht, Drucksache 21/6807 (PDF)