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Kurzzeitvermietung vs. Langzeitvermietung: Welche Strategie passt zu Ihrer Immobilie?

Kurzzeit- oder Langzeitvermietung? Rechenbeispiel aus Dortmund mit Gewinnschwelle, Zweckentfremdungsregeln in Berlin, Hamburg, München, Köln und Dortmund sowie Umsatz-, Gewerbe- und Einkommensteuer. Stand: Oktober 2026.

Möbliertes Apartment mit zwei Betten, Küchenzeile und Fernseher, durch eine Säule in zwei Bereiche geteilt

Für eine reine Kapitalanlagewohnung in einer Großstadt ist die Langzeitvermietung 2026 meist die einzige Strategie, die ohne Sondergenehmigung trägt: Städte mit Zweckentfremdungsverbot erlauben Ferienvermietung nur wenige Wochen im Jahr, in Nordrhein-Westfalen höchstens 90 Tage, in München acht Wochen. Kurzzeitvermietung lohnt sich vor allem dort, wo kein solches Verbot gilt, oder für die eigene Wohnung während Ihrer Abwesenheit. Und auch dann erst ab einer Auslastung, die oft unterschätzt wird: In unserem Dortmunder Rechenbeispiel liegt die Gewinnschwelle bei rund 140 vermieteten Nächten im Jahr.

Dieser Beitrag rechnet beide Wege für eine konkrete Wohnung durch, zeigt die Regeln in Berlin, Hamburg, München, Köln und Dortmund, ordnet die steuerlichen Folgen ein und nennt die Mischformen, die rechtlich tatsächlich funktionieren. Stand ist Oktober 2026.

Die Rechnung: eine 48-m²-Wohnung in Dortmund

Die Beispielwohnung: 48 m², zwei Zimmer, Baujahr 1965, Balkon, Zentralheizung, Bad mit Wanne, Dortmund. Beide Varianten tragen dieselben Kosten für Instandhaltung, Hausverwaltung und Finanzierung. Diese Posten lassen wir deshalb weg und vergleichen nur, was sich unterscheidet.

Langzeitmiete: Mietspiegel plus höchstens 10 Prozent

Der qualifizierte Mietspiegel Dortmund 2025/2026 nennt für die Baujahresklasse 1960 bis 1969 einen Mittelwert von 6,30 €/m² netto kalt. Er gilt für Wohnungen von 60 bis 80 m², für 45,01 bis 50 m² kommen 0,44 €/m² hinzu. Ortsübliche Vergleichsmiete im Beispiel: 6,74 €/m², also 323,52 € im Monat. Wie Sie Zu- und Abschläge für Ihre Wohnung bestimmen, zeigt der Leitfaden zum Mietspiegel und zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Dortmund gehört zu den 57 Gemeinden der Mieterschutzverordnung NRW. Die Mietpreisbremse dort hat das Land bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Bei Neuvermietung darf die Miete die Vergleichsmiete also um höchstens 10 Prozent übersteigen: 7,41 €/m² oder 355,87 € im Monat, 4.270 € im Jahr. Ausnahmen wie eine höhere Vormiete oder Neubau erklärt der Artikel zur Mietpreisbremse 2026. Die Betriebskosten legen Sie bei der Langzeitmiete auf den Mieter um.

Zur Nachfrage: Auf 16 Mietwohnungen im Ruhrgebiet, die zwischen dem 28. Januar und dem 12. September 2026 über ImmoSchedule inseriert waren, kamen im Schnitt 163 Anfragen je Inserat (Plattformdaten ImmoSchedule). Bei einer marktgerecht bepreisten Wohnung ist Leerstand zwischen zwei Mietern dort vor allem eine Frage der Übergabe, nicht der Nachfrage.

Kurzzeitmiete: was nach allen Kosten übrig bleibt

Tagespreis und Auslastung sind Annahmen. Belastbare Zahlen für einzelne Wohnungen gibt es nicht. Ersetzen Sie die Werte durch das, was vergleichbare Inserate in Ihrer Straße über ein ganzes Jahr erzielen, nicht nur zur Messe.

Postenpro JahrGrundlage
219 Nächte × 75 €16.425 €Annahme: 60 % Auslastung
73 Reinigungsgebühren × 40 €2.920 €Annahme: 3 Nächte je Aufenthalt
Buchungsumsatz19.345 €
Plattformgebühr 15,5 %−2.998 €Airbnb, einheitliche Gebühr
Reinigung inkl. Wäsche, 73 × 40 €−2.920 €Annahme
Betriebskosten inkl. Heizung, 2,67 €/m² × 48 m² × 12−1.538 €DMB-Betriebskostenspiegel 2024
Strom, 45 € im Monat−540 €Annahme
Internet und TV, 35 € im Monat−420 €Annahme
Möblierung 8.000 €, verteilt auf 5 Jahre−1.600 €Annahme
Verbrauchsmaterial, 5 € je Aufenthalt−365 €Annahme
Überschuss vor Steuern und eigener Arbeitszeit8.964 €
Langzeitmiete netto kalt4.270 €Mietspiegel + 10 %
Mehrertrag der Kurzzeitvermietung4.693 €

Dieser Mehrertrag ist Lohn für Arbeit. Rechnen Sie 1,5 Stunden je Aufenthalt für Anfragen, Anreiseinformationen, Abstimmung mit der Reinigung und Bewertungen, kommen Sie auf rund 110 Stunden im Jahr. Pro Stunde bleiben rund 43 € vor Steuern. Einrichtung, Fotos, Preispflege und Behördengänge sind darin noch nicht enthalten.

Die Gewinnschwelle

Betriebskosten, Strom, Internet und Möblierung fallen auch an, wenn die Ferienwohnung leer steht: zusammen 4.098 € im Jahr. Jede vermietete Nacht bringt nach Plattformgebühr, Reinigungsanteil und Verbrauchsmaterial rund 59,64 €. Um die Langzeitmiete von 4.270 € zu erreichen, braucht die Ferienwohnung also (4.270 € + 4.098 €) ÷ 59,64 € = rund 140 Nächte, eine Auslastung von 38 Prozent. Setzen Sie für Ihre eigene Arbeit 25 € pro Stunde an, steigt die Schwelle auf 178 Nächte oder 49 Prozent. Bei 65 € pro Nacht statt 75 € liegt sie ohne Arbeitszeit bei rund 164 Nächten, bei 85 € bei rund 124.

Balkendiagramm: Die Ferienwohnung im Dortmunder Beispiel erreicht die Langzeitmiete erst bei rund 140 Nächten im Jahr, mit eigener Arbeitszeit bei 178 Nächten. Genehmigungsfrei erlaubt sind in NRW-Städten mit Zweckentfremdungssatzung nur 90 Tage, der Gesetzentwurf sieht 56 Nächte vor.

Quellen: Mietspiegel Dortmund 2025/2026, DMB-Betriebskostenspiegel 2024, Airbnb-Hilfe-Center, § 12 WohnStG NRW, Entwurf Faires-Wohnen-Gesetz NRW; Tagespreis, Auslastung und Einzelkosten sind Annahmen. Eigene Berechnung, Stand: Oktober 2026.

Hier liegt der Haken: In Dortmund ist die Rechnung mit 219 Nächten für eine reine Anlagewohnung nicht ohne Weiteres zulässig. Die Stadt hat eine Zweckentfremdungssatzung. Genehmigungsfrei sind höchstens 90 Tage Kurzzeitvermietung im Kalenderjahr, und die Gewinnschwelle liegt mit 140 Nächten darüber. Bleibt die Wohnung den Rest des Jahres leer, ist auch das ab sechs Monaten eine Zweckentfremdung (§ 12 Abs. 2 Nr. 5 WohnStG). Für mehr als 90 Tage brauchen Sie eine Genehmigung nach § 13 WohnStG. Sie wird erteilt, wenn Ihr Interesse das öffentliche Interesse am Erhalt der Wohnung überwiegt. Ein reines Renditeinteresse dürfte dafür kaum genügen.

In Essen, Bochum oder Gelsenkirchen gibt es weder eine Zweckentfremdungssatzung noch die Mietpreisbremse. Dort trägt die Rechnung, sofern Baurecht und Teilungserklärung mitspielen. Sie gilt dann allerdings mit dem jeweiligen örtlichen Mietspiegel.

Recht: Was in welcher Stadt gilt

Ob Sie kurzzeitig vermieten dürfen, entscheidet zuerst das kommunale Zweckentfremdungsrecht. Die Regeln unterscheiden sich stark:

StadtOhne Genehmigung erlaubtRegistrierungBußgeld bis
Dortmund, Köln, Düsseldorf, Bonn, Münster, Aachen und weitere NRW-Satzungsstädte90 Tage im Kalenderjahr; nach Stadt Köln nur, wenn die Wohnung sonst zu Wohnzwecken genutzt wirdWohnraum-ID vor dem ersten Angebot500.000 € (§ 21 Abs. 4 WohnStG)
München8 Wochen im Kalenderjahr, für jeden Wohnraum (§ 4 Abs. 1 Nr. 3 ZeS); Leerstand über 3 Monate ist ebenfalls ZweckentfremdungRegistrierungsnummer (§ 5a ZeS)500.000 €, bei Registrierungsverstößen 50.000 € (§ 14 ZeS)
Hamburgnur die eigene Hauptwohnung: weniger als die Hälfte der Fläche (Ausnahme entfällt zum 1. Januar 2027) oder die ganze Wohnung weniger als 8 Wochen im JahrWohnraumschutznummer, auch bei genehmigungsfreier Nutzung–
Berlinnur ein Zimmer der eigenen Hauptwohnung bis 49 % der Fläche (mit Anzeige); ganze Hauptwohnung und Nebenwohnung (in der Regel bis 90 Tage) nur mit GenehmigungRegistriernummer; laut Senatsverwaltung derzeit keine Neuvergabe, weil die EU-Umsetzung in der Testphase ist–
Essen, Bochum, Gelsenkirchenkeine Zweckentfremdungssatzungkeine Wohnraum-ID-Pflicht–

Quellen: WohnStG NRW, Landesliste Wohnraum-ID, Zweckentfremdungssatzung München vom 9. Juli 2026, Hamburg: Fragen zur Wohnraumschutznummer, Berlin: Zweckentfremdungsverbot und Fragen und Antworten. Stand: Oktober 2026.

Einige Details: In NRW müssen Sie jede einzelne Überlassung spätestens am zehnten Tag nach Beginn anzeigen (§ 17 Abs. 6 WohnStG). Für Buchungen über meldepflichtige Plattformen entfällt diese Anzeige laut Stadt Köln seit dem 1. Juli 2026, weil die Plattform die Daten übermittelt. In Berlin kostet die Genehmigung für die zeitweise Vermietung der Hauptwohnung 100 €, für eine Nebenwohnung 150 €. Für eine Nebenwohnung soll keine Genehmigung erteilt werden, wenn Sie in Berlin schon eine Hauptwohnung oder eine weitere Nebenwohnung haben.

Die 90 Tage in NRW können sinken. Die Landesregierung hat am 17. März 2026 den Entwurf eines Faires-Wohnen-Gesetzes beschlossen. Er sieht 56 Nächte pro Kalenderjahr vor. Der Landtag hat die Anhörung für den 12. November 2026 angesetzt (Gesetzgebungsportal, Drucksache 18/20438). In Kraft ist das Gesetz nicht.

Prüfreihenfolge vor der Kurzzeitvermietung in fünf Schritten: Zweckentfremdungsverbot der Stadt, Nutzung der Wohnung im übrigen Jahr, Teilungserklärung, Baurecht nach § 13a BauNVO, Registrierung und Finanzamt

Quellen: WohnStG NRW, ZeS München, BGH V ZR 112/18, §§ 4 und 13a BauNVO, § 19 UStG. Stand: Oktober 2026.

EU-Verordnung: Registrierungsnummer und Datenmeldung

Seit dem 20. Mai 2026 gilt die Verordnung (EU) 2024/1028 in allen Mitgliedstaaten. Deutschland hat sie mit einem Durchführungsgesetz umgesetzt (BGBl. 2026 I Nr. 138). Nach Angaben der Bundesnetzagentur gilt:

  • Eine Registrierungspflicht besteht nur, wenn Ihre Kommune ein Registrierungsverfahren eingeführt hat. Die Nummer vergibt die Kommune, nicht die Bundesnetzagentur, und zwar je Wohnung, nicht je Gastgeber.
  • Plattformen melden Belegungsdaten monatlich an die Bundesnetzagentur als zentrale Zugangsstelle, erstmals zum 1. September 2026 rückwirkend für Juli und August.

Für Sie heißt das: Die Behörde sieht künftig, an wie vielen Tagen Ihre Wohnung gebucht war. Eine 90-Tage-Grenze lässt sich damit ohne Ortstermin prüfen.

Baurecht und Eigentümergemeinschaft

Zwei Prüfungen fehlen in den meisten Ratgebern. Erstens das Baurecht: Ferienwohnungen gelten nach § 13a BauNVO in der Regel als nicht störender Gewerbebetrieb. Im allgemeinen Wohngebiet sind solche Betriebe nur ausnahmsweise zulässig (§ 4 Abs. 3 BauNVO). Ob Sie für die Umnutzung eine Genehmigung brauchen, klärt das Bauordnungsamt. Das gilt auch in Städten ohne Zweckentfremdungsverbot.

Zweitens die Eigentümergemeinschaft: Der Bundesgerichtshof hat am 12. April 2019 entschieden, dass ein Verbot der kurzzeitigen Vermietung nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer eingeführt werden kann, nicht per Mehrheitsbeschluss (BGH, V ZR 112/18). Steht ein Verbot bereits in Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung, gilt es. Stören Feriengäste erheblich, können die übrigen Eigentümer Unterlassung verlangen.

Steuern: Einkommen-, Umsatz- und Gewerbesteuer

LangzeitvermietungKurzzeitvermietung (Regelfall)Kurzzeitvermietung hotelmäßig
EinkünfteVermietung und Verpachtung, § 21 EStGVermietung und Verpachtung, § 21 EStGGewerbebetrieb, § 15 EStG
Umsatzsteuersteuerfrei, § 4 Nr. 12 UStG7 %, außer als Kleinunternehmer7 %, außer als Kleinunternehmer
Gewerbesteuerneinneinja, Freibetrag 24.500 €
Verkauf nach 10 Jahrensteuerfrei, § 23 EStGsteuerfrei, § 23 EStGsteuerpflichtig, weil Betriebsvermögen

Wann die Ferienwohnung gewerblich wird

Eine Ferienwohnung, die Sie selbst über eine Plattform anbieten, bleibt in der Regel Vermögensverwaltung nach § 21 EStG. Gewerblich wird sie nach den amtlichen Einkommensteuer-Hinweisen H 15.7 (2) erst, wenn die Organisation einem Hotel gleicht. Das ist etwa der Fall, wenn die Wohnung in einer Ferienanlage liegt, eine Feriendienstorganisation sie vermarktet und ständig eine Rezeption besetzt ist (BFH, 25.6.1976, BStBl II S. 728), oder wenn sie hotel- oder pensionsartig angeboten wird (BFH, 28.6.1984, BStBl 1985 II S. 211). Reinigung und Frühstück als Nebenleistung machen die Vermietung möblierter Zimmer noch nicht gewerblich.

Die Folgen der Gewerblichkeit sind erheblich. Es fällt Gewerbesteuer an, bei natürlichen Personen nach einem Freibetrag von 24.500 € (§ 11 GewStG). Die Wohnung gehört zum Betriebsvermögen, ein späterer Verkaufsgewinn ist dann auch nach Ablauf der Zehnjahresfrist des § 23 EStG steuerpflichtig.

Ein zweiter Punkt betrifft Verluste. Vermieten Sie ausschließlich an Feriengäste und liegt die Vermietungszeit mindestens 25 Prozent unter der ortsüblichen, prüft das Finanzamt anhand einer Überschussprognose, ob Sie überhaupt Gewinn erzielen wollen (BFH, 26.10.2004, IX R 57/02). Fällt die Prognose negativ aus, erkennt es die Verluste nicht an.

Umsatzsteuer und Kleinunternehmerregelung

Die Langzeitvermietung von Wohnraum ist umsatzsteuerfrei. Ausgenommen von dieser Befreiung ist nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden. Dafür gilt der ermäßigte Satz von 7 Prozent. Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, etwa Frühstück, fallen nicht darunter, auch wenn sie im Preis enthalten sind (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG).

Als Kleinunternehmer zahlen Sie keine Umsatzsteuer, wenn Ihr Gesamtumsatz im Vorjahr 25.000 € nicht überschritten hat und im laufenden Jahr 100.000 € nicht überschreitet (§ 19 UStG). Steuerfreie Mieten aus Langzeitvermietung zählen dabei nicht mit (§ 19 Abs. 2 Nr. 1 UStG). Im Beispiel liegt der Buchungsumsatz mit 19.345 € unter der Grenze. Über 25.000 € käme er erst ab rund 284 Nächten, also bei etwa 78 Prozent Auslastung. Sie können freiwillig auf die Kleinunternehmerregelung verzichten, um Vorsteuer aus Möbeln und Reinigung zurückzuholen. Daran sind Sie dann mindestens fünf Jahre gebunden.

Die Plattform meldet an das Finanzamt

Plattformen wie Airbnb melden die Einnahmen ihrer Anbieter nach dem Plattformen-Steuertransparenzgesetz an die Finanzverwaltung. Die oft zitierte Bagatellgrenze von weniger als 30 Vorgängen und weniger als 2.000 € gilt nur für den Verkauf von Waren (§ 4 Abs. 5 Nr. 4 PStTG in Verbindung mit § 5 Abs. 1 PStTG). Für die Vermietung von Wohnungen gibt es keine solche Untergrenze.

Mischformen, die tatsächlich funktionieren

Die oft empfohlene Idee „Im Sommer Feriengäste, im Winter ein Dauermieter“ scheitert in Deutschland am Mietrecht. Ein normaler Wohnraummietvertrag läuft unbefristet. Befristen dürfen Sie nur aus den Gründen des § 575 BGB: spätere Eigennutzung, umfangreiche Baumaßnahmen oder Vermietung an einen Dienstverpflichteten. Der Wunsch, im Sommer an Touristen zu vermieten, gehört nicht dazu. Drei Modelle sind dagegen tragfähig:

  1. Die eigene Wohnung während Ihrer Abwesenheit. Das ist der Fall, den die Satzungen ausdrücklich vorsehen: in NRW bis zu 90 Tage mit Wohnraum-ID, in München und Hamburg bis zu acht Wochen, in Berlin mit Genehmigung. Einnahmen aus der vorübergehenden Vermietung von Teilen Ihrer selbst genutzten Wohnung bis 520 € im Jahr kann das Finanzamt unbesteuert lassen (R 21.2 Abs. 1 EStR).
  2. Möbliert auf Zeit an Projektkräfte, Praktikanten oder Pendler. Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, fällt nicht unter Mietpreisbremse und Kündigungsschutz (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Eine feste Höchstdauer gibt es bisher nicht. Der Regierungsentwurf zur Mietrechtsreform (BT-Drucksache 21/6807) begrenzt sie auf sechs Monate, mit einer einmaligen Verlängerung auf bis zu acht Monate (Stand des Verfahrens). Der Rechtsausschuss hört dazu am 14. Oktober 2026 Sachverständige an (Bundestag). Beachten Sie: Über Plattformen angeboten, zählt in München jede Vermietung bis zu sechs Monaten als registrierungspflichtige Kurzzeitvermietung (§ 5a Abs. 2 ZeS). Zuschlag, Befristung und Kündigung erklärt der Leitfaden zur möblierten Vermietung.
  3. Ein Zimmer in der selbst bewohnten Wohnung. In Berlin bis 49 Prozent der Fläche ohne Genehmigung, in Hamburg bis zum 31. Dezember 2026 unter der Hälfte der Fläche. Für möblierte Zimmer in der Vermieterwohnung gilt zudem ein gelockerter Kündigungsschutz (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Entscheidungshilfe

Langzeitvermietung ist die bessere Wahl, wenn

  • die Wohnung in einer Stadt mit Zweckentfremdungsverbot liegt und Sie sie nicht selbst bewohnen,
  • die realistische Auslastung unter Ihrer Gewinnschwelle liegt oder Sie sie nicht kennen,
  • Sie keine rund 110 Stunden im Jahr für Gäste aufbringen wollen, also gut zwei Stunden pro Woche, auch am Wochenende,
  • die Teilungserklärung kurzzeitige Vermietung ausschließt.

Kurzzeitvermietung kann passen, wenn

  • kein Zweckentfremdungsverbot gilt und Baurecht sowie Teilungserklärung es zulassen,
  • Sie die Auslastung vergleichbarer Wohnungen über ein ganzes Jahr belegen können,
  • Reinigung und Schlüsselübergabe auch bei kurzfristigen Buchungen zuverlässig organisiert sind,
  • Sie Umsatzsteuer, Registrierung und Belegungsdokumentation sauber führen.

Wer sich für die Langzeitvermietung entscheidet, hat den größten Aufwand bei der Neuvermietung. Mit ImmoSchedule erstellen Sie ein Inserat und veröffentlichen es auf mehreren Portalen. Ein Autoresponder beantwortet Anfragen von Immowelt und Kleinanzeigen mit dem Link zur digitalen Selbstauskunft. Im Median kam diese Antwort nach 8 Sekunden (2.757 Antworten, 28. Januar bis 23. September 2026, Plattformdaten ImmoSchedule). Von 100 Interessenten schickten 35 die Selbstauskunft ab, 15 buchten einen Besichtigungstermin. Den Gesamtablauf beschreibt der Ratgeber Wohnung vermieten, die Renditerechnung über den Kaufpreis der Artikel zur Immobilie als Kapitalanlage 2026.

Häufige Fragen

Brauche ich in Essen oder Bochum eine Registrierungsnummer für Airbnb? Stand Oktober 2026 nein, solange die Stadt kein Registrierungsverfahren eingeführt hat. Beide Städte stehen nicht auf der Landesliste der Gemeinden mit Wohnraum-ID. Fragen Sie vor dem ersten Inserat trotzdem bei der Stadt nach, denn Kommunen können ein Verfahren nach der EU-Verordnung nachträglich einführen.

Wird meine Wohnung automatisch gewerblich, wenn ich über Airbnb vermiete? Nein. Entscheidend ist eine hotelähnliche Organisation, nicht die Plattform. Eine selbst verwaltete Wohnung mit Endreinigung und Schlüsselbox bleibt in der Regel Vermietung und Verpachtung.

Darf ich eine vermietete Wohnung zur Ferienwohnung umwandeln? Erst, wenn das Mietverhältnis endet. Die Absicht, künftig an Feriengäste zu vermieten, fällt unter keinen der Kündigungsgründe, die § 573 Abs. 2 BGB nennt (Pflichtverletzung, Eigenbedarf, Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung). Rechnen Sie nicht damit, eine Kündigung darauf stützen zu können. Die Grundregeln dazu erklärt der Ratgeber zu den rechtlichen Fallstricken bei der ersten Vermietung.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt den Stand von Oktober 2026 wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Satzungen ändern sich, die NRW-Reform und die Mietrechtsreform sind noch im Verfahren.

Quellen

Themen

Kurzzeitvermietung vs. Langzeitvermietung Zweckentfremdungsverbot Ferienwohnung Wohnraum-ID NRW Ferienwohnung Umsatzsteuer Ferienwohnung gewerblich

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