Möblierte Wohnung vermieten: Zuschlag berechnen, Recht und Steuern

Möblierter Wohnraum ist in Großstädten ein fester Teil des Mietmarkts. Vermieter locken höhere Einnahmen und flexible Mieter wie Berufseinsteiger, Pendler oder Menschen, die nur für ein Projekt in die Stadt kommen. Ob sich das rechnet und vor Gericht hält, entscheidet sich selten an der Formel für den Zuschlag. Es entscheidet sich an Belegen: Wer Wert und Zustand der Möbel nicht nachvollziehbar dokumentiert, setzt den Zuschlag aufs Spiel.

Dieser Leitfaden zeigt, wann eine Wohnung als möbliert gilt, wie Mietpreisbremse und Möblierungszuschlag zusammenwirken, wie Sie den Zuschlag berechnen und belegen und was bei Befristung, Kündigung und Steuern gilt.

Wann gilt eine Wohnung als möbliert?

Möbliert ist eine Wohnung erst, wenn sie ohne eigene Möbel bewohnbar ist. Ein einzelnes Möbelstück oder eine Einbauküche allein begründen keinen Zuschlag.

Was zur Möblierung gehört

Zur Grundausstattung zählen Bett mit Matratze, Schrank oder Kommode, Tisch, Stühle, eine Sitzgelegenheit und eine funktionsfähige Küche mit Herd, Spüle und Kühlschrank. Lampen, Vorhänge und Garderobe runden die Ausstattung ab. Bezugsfertig im engeren Sinn ist die Wohnung meist erst mit Geschirr, Besteck und Bettwäsche.

Abgrenzung zur unmöblierten Wohnung

Eine Kommode im Flur oder ein alter Schrank im Keller machen keine möblierte Wohnung. Entscheidend ist, ob die Einrichtung das Wohnen prägt. Beschreiben Sie im Vertrag konkret, was Sie stellen. Die pauschale Angabe „möbliert” genügt nicht, wenn Sie später den Wert belegen müssen.

Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen

Die Mietpreisbremse gilt auch für möblierte Wohnungen. Die Möblierung hebt sie nicht auf, sie erlaubt nur einen angemessenen Zuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete für unmöblierten Wohnraum.

Die Ausnahmen

Vorübergehender Gebrauch: Die Wohnung wird von vornherein nur für einen kurzen, konkreten Zweck vermietet, etwa ein Praktikum oder einen Projekteinsatz (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Zimmer in der eigenen Wohnung: Ein möbliertes Zimmer in der Wohnung, die Sie selbst bewohnen, sofern es nicht einer Familie zum dauerhaften Gebrauch überlassen ist (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Neubau und umfassende Modernisierung: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt wurden, und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung (§ 556f BGB).

Maßgeblich sind Vertragszweck, tatsächliche Nutzung und Baujahr, nicht das Etikett „möbliert”.

Folgen für die Miete

Ausgangspunkt bleibt die ortsübliche Vergleichsmiete für eine vergleichbare unmöblierte Wohnung. Wie Sie diese ermitteln, erklärt der Leitfaden zu Mietspiegel und Vergleichsmiete. Darauf setzen Sie den Möblierungszuschlag. Weisen Sie beide Bestandteile im Vertrag getrennt aus, sonst lässt sich die Miethöhe bei einer Rüge kaum verteidigen.

Den Möblierungszuschlag berechnen

Eine gesetzliche Formel gibt es nicht. In der Praxis haben sich zwei Rechenwege etabliert, die beide am Zeitwert der Möbel ansetzen. Der Zeitwert ergibt sich aus den Anschaffungskosten abzüglich des Wertverlusts über die Nutzungsdauer.

Berliner Modell: zwei Prozent des Zeitwerts

Das Berliner Modell setzt monatlich 2 % des Zeitwerts an und schreibt die Möbel linear über zehn Jahre ab. Beispiel: 10.000 Euro Inventarwert ergeben im ersten Jahr 200 Euro im Monat. Nach einem Jahr liegt der Zeitwert bei 9.000 Euro, der Zuschlag bei 180 Euro. Der Ansatz ist einfach und nachvollziehbar, weil jeder Rechenschritt offenliegt.

Hamburger Modell: Verzinsung und Abschreibung

Das Hamburger Modell rechnet eine Verzinsung des eingesetzten Kapitals und eine schnellere Abschreibung ein. Es führt anfangs zu höheren Werten, verlangt aber begründete Annahmen zu Zins, Nutzungsdauer und Restwert. Ohne Belege wirkt das Ergebnis schnell gegriffen.

Zeitwert mit der AfA-Tabelle ermitteln

Die amtlichen AfA-Tabellen nennen für viele Gegenstände eine übliche Nutzungsdauer. Der jährliche Wertverlust entspricht den Anschaffungskosten geteilt durch diese Dauer. Bei 10.000 Euro und zehn Jahren sind das 1.000 Euro pro Jahr. Nach drei Jahren liegt der Zeitwert bei 7.000 Euro, der Zuschlag nach Berliner Modell bei 140 Euro im Monat. Führen Sie pro Gegenstand Anschaffungsdatum, Preis und Nutzungsdauer in einer Tabelle.

Der Gesetzgeber diskutiert seit Längerem, Möblierungszuschläge gesondert ausweisen zu lassen und zu begrenzen. Wer den Zuschlag schon heute getrennt ausweist und die Berechnung belegt, ist für eine solche Regelung vorbereitet.

Dokumentation: daran scheitern Zuschläge

Abgewiesen werden Zuschläge meist nicht wegen der falschen Formel, sondern wegen fehlender Nachweise zu Wert und Zustand. Wer nur „hochwertige Möblierung” behauptet, verliert gegen eine konkrete Rüge.

Inventarliste als Vertragsanlage: jeder Gegenstand mit Art, Anzahl und Merkmal, also „4 Speiseteller, weiß” statt „Geschirr”.
Zustand festhalten: kurze Zustandsnotiz je Stück und datierte Fotos bei Tageslicht, beim Einzug von beiden Seiten gegengezeichnet.
Rechnungen zuordnen: Kaufbelege mit Datum und Preis je Position. Bei gebraucht übernommenen Möbeln den Übernahmewert mit Beleg oder nachvollziehbarer Schätzung.
Inventarliste mit Stückzahl und Merkmalen als Vertragsanlage ablegen
Kaufrechnungen je Möbelstück zuordnen und aufbewahren
Zeitwert je Position berechnen und Rechenweg notieren
Zustandsfotos mit Datum anfertigen und gegenzeichnen lassen
Möblierungszuschlag und Berechnung getrennt im Vertrag ausweisen
Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Schlüsseln und Mängeln unterschreiben

Ein Sachverständigengutachten lohnt sich bei Standardmöbeln selten. Bei Designermöbeln, Antiquitäten oder einer hochwertigen Einbauküche kann es den Zeitwert stabilisieren. Oft genügt die eigene Dokumentation, ein Gutachten lässt sich im Streitfall nachholen.

Befristen: nur mit Grund

Die Möblierung allein ist kein Grund, den Mietvertrag zu befristen. Ein Zeitmietvertrag ist nur wirksam, wenn Sie bei Vertragsschluss schriftlich einen der gesetzlichen Gründe nennen (§ 575 BGB):

Sie wollen die Wohnung nach Ablauf selbst, für Familienangehörige oder Haushaltsangehörige nutzen.
Sie planen eine zulässige Beseitigung, wesentliche Veränderung oder Instandsetzung, die das Mietverhältnis erheblich erschweren würde.
Sie wollen die Wohnung an einen Dienstverpflichteten vermieten.

Fehlt der Grund oder ist er nicht schriftlich genannt, gilt der Vertrag als unbefristet. Eine Ausnahme bildet die Vermietung zum nur vorübergehenden Gebrauch, etwa für ein zeitlich klar begrenztes Projekt.

Kündigung und Haftung

Für eigenständige möblierte Wohnungen gelten die regulären Regeln: Der Mieter kann mit drei Monaten Frist kündigen, der Vermieter braucht ein berechtigtes Interesse und hat je nach Mietdauer Fristen von drei, sechs oder neun Monaten. Nur für ein möbliertes Zimmer in der Wohnung, die Sie selbst bewohnen, entfällt der Kündigungsschutz. Hier ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats möglich (§ 573c Abs. 3 BGB).

Das Inventar halten Sie als Vermieter instand, normale Abnutzung ist mit dem Zuschlag abgegolten. Geht ein Schaden darüber hinaus, etwa ein Brandloch im Sofa, haftet der Mieter. Die Kaution ist auch bei möblierten Wohnungen auf drei Nettokaltmieten begrenzt.

Steuern: Möbel und Reparaturen absetzen

Der Möblierungszuschlag gehört zu Ihren Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Die Kosten der Möblierung mindern diese Einnahmen:

Geringwertige Wirtschaftsgüter: Gegenstände bis 800 Euro netto können Sie im Jahr der Anschaffung vollständig absetzen.
Teurere Gegenstände: Sie werden über die Nutzungsdauer aus der AfA-Tabelle abgeschrieben.
Reparaturen: Erhaltungsaufwand ist grundsätzlich im Jahr der Zahlung absetzbar. Größere Beträge dürfen Sie auf Wunsch gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV).

Bei höheren Beträgen oder gemischter Nutzung lohnt sich die Abstimmung mit einer Steuerberatung.

Rechnet sich die Möblierung?

Ein Beispiel nach dem Berliner Modell: Sie investieren 6.000 Euro in die Einrichtung. Im ersten Jahr beträgt der Zuschlag 120 Euro im Monat, im zweiten 108 Euro, im dritten 96 Euro. Nach fünf Jahren haben Sie über den Zuschlag rund 5.760 Euro eingenommen, also knapp die Investition. Steuerliche Abschreibung verkürzt diese Zeit, Verschleiß, Ersatzkäufe und häufigere Mieterwechsel verlängern sie. Planen Sie deshalb auch Leerstand zwischen zwei Mietern und den höheren Aufwand bei Übergaben ein.

Vermarktung

Möblierte Wohnungen suchen vor allem Menschen, denen Flexibilität und sofortige Nutzbarkeit wichtig sind. Tageslichtfotos, eine vollständige Ausstattungsliste und klare Angaben zu Grundmiete, Zuschlag und Nebenkosten im Inserat bringen passendere Anfragen. Wie Sie gleichzeitig auf den großen Portalen inserieren, zeigt der Leitfaden zum Inserieren auf ImmobilienScout24, Immowelt und Kleinanzeigen. Wie Sie die vielen Anfragen strukturiert zu Besichtigungen führen, erklärt der Ratgeber zu Besichtigungsterminen.

Fazit

Legen Sie zuerst die Beweiskette an: Inventarliste, Rechnungen, Rechenweg und Fotos. Setzen Sie den Zuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete und weisen Sie ihn getrennt aus. Prüfen Sie vor dem Vertrag, ob überhaupt ein Befristungsgrund vorliegt und welche Kündigungsregeln gelten. Dann bleibt die möblierte Vermietung kalkulierbar statt streitanfällig.

Rechtsgrundlagen

§ 549 BGB – Ausnahmen vom Mieterschutz: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__549.html
§ 556f BGB – Ausnahmen von der Mietpreisbremse: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556f.html
§ 573c BGB – Kündigungsfristen: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573c.html
§ 575 BGB – Zeitmietvertrag: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__575.html
§ 82b EStDV – Verteilung von Erhaltungsaufwand: https://www.gesetze-im-internet.de/estdv_1955/__82b.html