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Balkonkraftwerk: Regeln für Vermieter und Eigentümer

Mieter und Wohnungseigentümer haben Anspruch auf ein Balkonkraftwerk. Was Vermieter und WEG verlangen dürfen, wie Gemeinschaften die Optik regeln, mit zwei Fällen aus der Praxis.

Rückseite eines Solarmoduls mit Mikrowechselrichter, mit Halterungen am Balkongeländer eines Mehrfamilienhauses befestigt

Fragt ein Mieter nach einem Balkonkraftwerk, können Sie als Vermieter seit dem 17. Oktober 2024 nicht mehr frei entscheiden. Der Mieter hat nach § 554 BGB einen Anspruch auf Ihre Erlaubnis. Ablehnen dürfen Sie nur, wenn Ihnen die Anlage auch unter Würdigung seiner Interessen nicht zuzumuten ist. Ein Verbot im Mietvertrag ändert daran nichts, denn abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam.[1]

Mitreden können Sie trotzdem: beim Wie der Montage, bei den Informationen, die Sie vorher bekommen, und bei einer Zusatzkaution. Dieser Leitfaden zeigt, was Sie verlangen dürfen, wo die Grenze liegt und wie eine Erlaubnis mit Bedingungen aussehen kann.

Gehört die Wohnung zu einer Eigentümergemeinschaft, kommt eine zweite Ebene hinzu. Dort hat jeder Wohnungseigentümer einen vergleichbaren Anspruch gegenüber der Gemeinschaft, und gestritten wird fast immer über das Wie: wo die Module hängen, welche Farbe sie haben, wie sie befestigt sind. Der zweite Teil zeigt, was eine WEG regeln darf, wie zwei Gemeinschaften im Raum Köln damit umgegangen sind und was Sie als vermietender Eigentümer beachten müssen.

Stand: 11. Oktober 2026. Gesetzesangaben in der geltenden Fassung. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Was das Gesetz regelt

§ 554 Abs. 1 BGB nennt vier Fälle, in denen Mieter bauliche Veränderungen verlangen können: Barrierefreiheit, Laden von E-Autos, Einbruchschutz und seit dem 17. Oktober 2024 die „Stromerzeugung durch Steckersolargeräte“.[1][2] Steckersolargeräte sind das, was umgangssprachlich Balkonkraftwerk heißt: Solarmodule mit Wechselrichter, die über einen Stecker an den Stromkreis der Wohnung angeschlossen werden.[3]

Für diese Geräte gelten seit Mai 2024 vereinfachte Regeln, solange die Module zusammen höchstens 2.000 Watt und der Wechselrichter höchstens 800 Voltampere leisten. Der Mieter muss die Anlage dann nicht beim Netzbetreiber anmelden, sondern nur innerhalb eines Monats im Marktstammdatenregister eintragen.[4][5] Um den Zähler müssen Sie sich nicht kümmern: Ein alter Ferraris-Zähler darf übergangsweise weiterlaufen, bis der Messstellenbetreiber einen Zweirichtungszähler einbaut.[6]

Wann Sie ablehnen können

Das Gesetz sagt nur, dass der Anspruch entfällt, wenn Ihnen die bauliche Veränderung nicht zuzumuten ist. Welche Belange dabei zählen, steht in der Gesetzesbegründung:[7]

  • Eingriff in die Bausubstanz: Ihr Interesse, das Gebäude unverändert zu erhalten. Bohrungen in die Fassade wiegen schwerer als Klemmhalterungen am Geländer.
  • Gefahr oder Baurechtswidrigkeit: Entsteht durch die Montage ein gefahrträchtiger Zustand oder verstößt sie gegen Baurecht, setzt sich Ihr Interesse durch.
  • Auswirkungen auf Dritte: etwa auf andere Mieter oder Nachbarn.
  • Rückbaurisiko: Was passiert, wenn die Anlage beim Auszug nicht ordentlich entfernt wird.

Ein Punkt hat in der Praxis besonderes Gewicht: Der Mieter muss Sie ausreichend informieren. Die Begründung sagt ausdrücklich: Unterlässt er die notwendigen Informationen, setzt sich Ihr Interesse durch.[7] Sie dürfen also erst einmal nachfragen, bevor Sie zustimmen.

Optik allein reicht in der Regel nicht. Im Wohnungseigentumsrecht, an dem sich die Regelung ausdrücklich orientiert, gilt eine sichtbare Installation am Balkon nicht schon deshalb als grundlegende Umgestaltung des Gebäudes.[8][9][13] Mehr dazu im Abschnitt Die Optik trägt kein Nein.

Was Sie verlangen dürfen

Vollständige Angaben vor der Montage. Welches Gerät, welche Leistung, wo genau, wie befestigt, welcher Stecker. Lassen Sie sich das Datenblatt geben.

Mitsprache beim Wie. Sie können Vorgaben zur Befestigung machen, etwa Klemmen statt Bohrungen. Der Bundestag hat aber klargestellt, dass der Anspruch nicht durch überzogene Vorgaben über das Wie ausgehöhlt werden darf.[9] Wer verlangt, dass die Module nur an der Hofseite im Erdgeschoss hängen dürfen, wo nie Sonne hinkommt, wird damit kaum durchkommen.

Eine Zusatzkaution. Der Mieter kann sich nach § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB zu einer besonderen Sicherheit verpflichten. Sie soll Ihr Rückbaurisiko abdecken und wird wie die Mietkaution getrennt und verzinslich angelegt.[1] Die Erlaubnis von einer unangemessen hohen Kaution abhängig zu machen, ist nach der Gesetzesbegründung nicht zulässig.[7] Bei einem Gerät, das an Klemmen hängt, ist das Rückbaurisiko gering. Eine Kaution in Höhe der Anschaffungskosten dürfte schwer zu begründen sein.

Sichere Technik. Weil ein gefahrträchtiger Zustand ein anerkannter Ablehnungsgrund ist, dürfen Sie auf sichere Komponenten achten. Einen Maßstab liefert seit Dezember 2025 die Produktnorm DIN VDE V 0126-95. Danach genügt ein gewöhnlicher Schukostecker nur mit zusätzlichen Schutzmaßnahmen. Bei mehr als 960 Watt Modulleistung ist eine spezielle Energiesteckdose („Wieland-Steckdose“) vorgesehen.[10] Geräte mit Batteriespeicher deckt die Norm noch nicht ab.[11]

Was offen ist: Ob Sie die Montage durch einen Elektrofachbetrieb oder den Nachweis einer Haftpflichtversicherung zur Bedingung machen dürfen, regeln weder das Gesetz noch die Gesetzesbegründung. Eine gesetzliche Versicherungspflicht für Balkonkraftwerke gibt es nicht. Solche Punkte sollten Sie als Bitte formulieren oder mit dem Mieter vereinbaren, nicht als Voraussetzung, ohne die Sie ablehnen.

Vorlage: Erlaubnis mit Bedingungen

Eine schriftliche Erlaubnis schafft Klarheit für beide Seiten. Der folgende Text ist ein Beispiel, das Sie an Ihren Fall anpassen:

Hiermit erlaube ich Ihnen, an der Brüstung des Balkons der Wohnung [Lage] ein Steckersolargerät mit höchstens [Leistung] Watt Modulleistung und einem Wechselrichter mit höchstens 800 VA zu betreiben (Gerät laut Ihrem Datenblatt vom [Datum]).

Dafür gilt:

  1. Die Module werden mit Klemmhalterungen am Geländer befestigt, ohne Bohrungen in Fassade, Balkonplatte oder Geländer, und so gesichert, dass sie sich auch bei Sturm nicht lösen.
  2. Komponenten und Anschluss entsprechen den anerkannten Regeln der Technik.
  3. Sie tragen die Anlage innerhalb eines Monats nach Inbetriebnahme ins Marktstammdatenregister ein.
  4. Bitte klären Sie vorab mit Ihrer Haftpflicht- bzw. Hausratversicherung, ob das Gerät mitversichert ist.
  5. Beim Auszug entfernen Sie die Anlage und die Halterungen und hinterlassen das Geländer unbeschädigt.
  6. Nur bei einer Eigentumswohnung: Die Erlaubnis gilt erst, wenn die Eigentümergemeinschaft die Anbringung durch Beschluss gestattet hat. Vorgaben dieses Beschlusses gehen den Bedingungen oben vor.

Halten Sie die Bedingungen schlank. Was über Montage, Sicherheit und Rückbau hinausgeht, lädt zum Streit ein, den Sie nach § 554 BGB meist verlieren.

Was beim Auszug gilt

Der Mieter muss die Wohnung im ursprünglichen Zustand zurückgeben.[12] Das Balkonkraftwerk selbst nimmt er mit wie jedes andere Elektrogerät. So sieht es auch der Rechtsausschuss des Bundestags.[9] Anders kann es bei einer fachgerecht installierten Außensteckdose sein: Der Gesetzgeber geht davon aus, dass Vermieter meist ein Interesse an ihrem Erhalt haben. Verlangen Sie trotzdem den Rückbau einer weiter nutzbaren Steckdose, kann das treuwidrig sein.[9]

Halten Sie bei der Übergabe fest, ob Halterungen, Bohrlöcher oder eine zusätzliche Steckdose vorhanden sind. Im kostenlosen Wohnungsübergabeprotokoll legen Sie den Balkon als eigenen Raum an und notieren Zustand und Mängel. Bleibt eine Außensteckdose mit Ihrem Einverständnis in der Wohnung, gehört das unter Vereinbarungen. Eine vorhandene Außensteckdose am Südbalkon ist bei der Wiedervermietung ein Ausstattungsmerkmal, das Sie im Inserat erwähnen können.

Was der Mieter davon hat

Wer die Interessen des Mieters versteht, verhandelt leichter. Am Beispiel Essen hat die Elektrofirma Friedrichs Elektrotechnik nachgerechnet: 800 Watt senkrecht am Südbalkon erzeugen dort rund 590 Kilowattstunden im Jahr, ein Zwei-Personen-Haushalt spart damit etwa 135 Euro jährlich. Bei Ost- oder Westbalkon sind es rund 95 Euro. Mit Fachmontage für 999,99 Euro hat sich die Anlage nach sieben bis elf Jahren bezahlt gemacht. Die vollständige Rechnung mit Speichervergleich steht im Beitrag Balkonkraftwerk installieren lassen: Rechnung für Mieter.

Für Sie als Vermieter heißt das: Der Mieter investiert einen Betrag, der sich erst über Jahre rechnet. Eine Erlaubnis ohne unnötige Hürden kostet Sie wenig und ist bei einem Mieter, der lange bleiben will, gut angelegt.

Balkonkraftwerk in der Eigentümergemeinschaft

Für Wohnungseigentümer gilt seit dem 17. Oktober 2024 eine Parallelregel. Nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG kann jeder Eigentümer „angemessene bauliche Veränderungen“ verlangen, die der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen.[8][2] Über das Ob stimmt die Gemeinschaft damit nicht mehr frei ab. Über die Durchführung beschließt sie nach Satz 2 aber selbst, und daran entzündet sich in der Praxis der Streit.

Angemessen sind privilegierte Maßnahmen nach der Rechtsprechung des BGH in aller Regel. Nachteile, die typischerweise mit ihnen einhergehen, etwa optische Veränderungen der Anlage, machen sie nicht unangemessen.[16] Der Rechtsausschuss des Bundestags hat diese Linie ausdrücklich auf Steckersolargeräte übertragen.[9]

Ohne Beschluss keine Montage

Ein Anspruch auf das Balkonkraftwerk ist keine Erlaubnis, es einfach aufzuhängen. Fehlt der erforderliche Gestattungsbeschluss, darf ein einzelner Eigentümer die bauliche Veränderung nicht vornehmen, und die Gemeinschaft kann die Beseitigung verlangen. So hat es der BGH 2025 für eine Solaranlage an einer Balkonbrüstung entschieden.[14] Eine Bohrung braucht es dafür nicht: Auch eine auf Dauer angelegte Anlage, die das Erscheinungsbild der Wohnanlage wesentlich verändert, ist eine bauliche Veränderung.[14] Wer ohne Beschluss montiert hat, kann sich gegen die Beseitigungsklage nicht darauf berufen, dass ihm die Gestattung zugestanden hätte. Er muss seinerseits auf Ersetzung des Beschlusses klagen.[15]

Der richtige Weg führt über einen Antrag an die Gemeinschaft, die in der Regel der Verwalter vertritt. Dieser muss einen Beschlussvorschlag auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung setzen.[19] Legen Sie Datenblatt, Montageort und Befestigung bei, am besten mit Foto oder Skizze. Ohne Versammlung geht es nur per Umlaufbeschluss, dem alle Eigentümer in Textform zustimmen müssen.[21] Die Kosten der Anlage und ihre Folgekosten trägt der Eigentümer, der sie verlangt hat. Ihm gebühren dafür auch die Nutzungen.[17]

Die Optik trägt kein Nein, wohl aber Vorgaben

Der häufigste Einwand in Eigentümerversammlungen ist das Erscheinungsbild: Ein schwarzes Modul hier, ein silbernes dort, mal außen an der Brüstung, mal schräg aufgeständert. Rechtlich reicht dieser Einwand für ein Nein nicht. Schon die Begründung der WEG-Reform von 2020 stellt klar, dass die überstimmte Minderheit bauliche Veränderungen unterhalb einer grundlegenden Umgestaltung hinnehmen muss, „insbesondere“ Beeinträchtigungen des optischen Gesamteindrucks.[19] Für Balkonkraftwerke hat der Gesetzgeber 2024 nachgelegt: Eine grundlegende Umgestaltung liegt regelmäßig nicht vor, „auch dann nicht, wenn solche Geräte von mehreren oder gar allen Einheiten installiert werden“.[13] Die sichtbare Montage ist nach dem Rechtsausschuss der Regelfall und von der Privilegierung erfasst.[9]

Das einheitliche Bild bleibt trotzdem ein legitimes Ziel, allerdings beim Wie. Die Gemeinschaft kann detaillierte Vorgaben für die Ausführung machen, etwa bestimmte Materialien oder die Kabelführung, und sogar beschließen, die Arbeiten selbst auf Kosten des Eigentümers ausführen zu lassen.[19] Auch der Installationsort gehört zum Wie.[9] Die Grenze zieht der Rechtsausschuss deutlich: Es ist „nicht zulässig, durch zu weitreichende Vorgaben zum ‚Wie‘ letztlich die Installation eines Steckersolargerätes zu verhindern“.[9]

Was ein Gestaltungsbeschluss regeln kann

Statt jeden Antrag einzeln zu verhandeln, legen viele Gemeinschaften einheitliche Vorgaben fest, an die sich jeder künftige Antrag hält. Typische Punkte sind:

  • Montageort: Brüstung innen oder außen, nicht an der Fassade, keine Bohrungen in die Brüstung.
  • Maße und Farbe: Module überragen die Brüstung nicht, Module und Rahmen in einer Farbe, meist schwarz.
  • Anschluss: über die vorhandene Außensteckdose, Kabelweg ohne Schäden an Dämmung und Abdichtung.
  • Nachweise: Eintrag ins Marktstammdatenregister, Foto nach der Montage.
  • Rückbau: bei Verstoß gegen die Vorgaben und für die Dauer einer Fassadensanierung.

Einen solchen Katalog hat ein Gericht schon vor der Reform bestätigt. Das AG Wolfratshausen hielt im April 2024 einen Beschluss für gültig, der unter anderem höchstens 600 Watt, eine fachgerechte Montage nach VDE-Empfehlungen, einen Haftpflichtnachweis und den Verzicht auf Bohrungen in die Brüstung und auf Fassadenmontage verlangte. Dass er keine Farbe vorschrieb, machte ihn nicht unbestimmt. Das Gericht wies darauf hin, dass Solarmodule meist ohnehin schwarz sind.[20]

Nach neuem Recht gibt es zu Farb- und Montagevorgaben noch keine veröffentlichte Entscheidung. Offen ist auch, wie weit die Gemeinschaft Pflichten wie einen Fachbetrieb, einen E-Check der Wohnung oder eine eigene Haftpflichtversicherung verlangen darf. Die Gesetzesbegründung lässt detaillierte Vorgaben zur Ausführung zu, setzt ihnen aber die ordnungsmäßige Verwaltung als Grenze.[19] Je mehr solcher Pflichten zusammenkommen, desto näher rückt aber die Grenze, ab der sie den Anspruch aushöhlen.

Wenn die Gemeinschaft blockiert

Lehnt die Versammlung ab oder beschließt sie Vorgaben, die das Balkonkraftwerk faktisch verhindern, bleibt die Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG. Das Gericht fasst den Beschluss dann anstelle der Gemeinschaft.[18] Im Klageantrag genügt es, die gewünschte Anlage zu bezeichnen. Wie sie auszuführen ist, kann der Eigentümer dem Ermessen des Gerichts überlassen.[19]

So entschieden zwei Gemeinschaften im Raum Köln

Wie das in Versammlungen abläuft, zeigen die Beschlussprotokolle zweier Eigentümergemeinschaften im Raum Köln, die der Redaktion vorliegen. Namen, Adressen und Einheiten haben wir weggelassen.

Kleine Gemeinschaft in Köln, Januar 2024. Auf der Tagesordnung stand ein Beschluss, nach dem jeder Eigentümer Balkonkraftwerke am Balkongeländer befestigen darf. Er fiel ohne eine einzige Ja-Stimme durch. Im selben Termin scheiterte auch ein Beschluss über ein einheitliches Erscheinungsbild von Sichtschutzwänden. Das war vor der Reform. Einen Anspruch auf Gestattung, den die Mehrheit nur beim Wie einschränken kann, gab es damals noch nicht.[13]

Wohnanlage mit mehreren Gemeinschaften im Kölner Umland, 2023 und 2024. 2023 beantragte ein Ehepaar, ein Balkonkraftwerk außen an der Balkonbrüstung anzubringen. Der Verwalter legte einen ausformulierten Beschlussentwurf vor, unter anderem mit Montage durch einen Fachbetrieb, Versicherungspflicht und Anmeldung beim Netzbetreiber. Die Versammlung lehnte ab, mit 4.564 Miteigentumsanteilen gegen 972.

Im Oktober 2024, als die Reform in Kraft trat, hatte sich das Thema verschoben. In einer der Gemeinschaften stellte der Verwalter fest, dass in der Anlage Balkonkraftwerke auch ohne Genehmigung installiert wurden, und kündigte einen Beschluss an, um dem „Wildwuchs in Ausführung, Farbe“ entgegenzuwirken. Ein Eigentümer hatte vorgemacht, wie es geht: erst die Genehmigung der Versammlung, dann die Montage. Für eine andere Gemeinschaft entwarf er ein Beschlussmuster, das künftige Anträge erfüllen sollen:

  • Module und Rahmen schwarz, nicht höher und breiter als die Brüstung, Anstellwinkel bis 30 bis 40 Grad, in den Erläuterungen höchstens zwei Module.
  • Befestigung außen an der Brüstung nach Herstellervorgaben und unter Beachtung der Statik, keine Gefahr durch herabfallende Teile, keine Blendung der Nachbarn.
  • Anschluss über die vorhandene Außensteckdose, sonst eine Leitung durch die Außenwand, ohne Dämmung und Abdichtung zu beschädigen.
  • Nachweis des Eintrags im Marktstammdatenregister, eigene Haftpflichtversicherung, falls die Versicherung der Gemeinschaft das Gerät nicht einschließt.
  • Bei Verstößen klagt der Verwalter im Auftrag der Gemeinschaft auf Rückbau.

Anträge sollen mit Anlagenkonzept und Bild bis zum Frühjahr beim Verwalter liegen, damit sie in die nächste ordentliche Versammlung kommen. Für ein denkmalgeschütztes Haus der Anlage verwies der Verwalter zusätzlich auf die Denkmalbehörde.

Was sich daraus lernen lässt:

  • Optik wird über Vorgaben gelöst, nicht über ein Nein. Der größte Teil des Musters betrifft Aussehen und Sicherheit und liegt damit in dem Rahmen, den die Gesetzesbegründung für das Wie vorsieht.[19]
  • Alte Muster veralten schnell. Der Entwurf von 2023 verlangte noch die Anmeldung beim Netzbetreiber. Seit Mai 2024 genügt bei Steckersolargeräten der Eintrag ins Marktstammdatenregister.[4] Das Muster von 2024 trägt dem Rechnung.
  • Nicht jede Einschätzung im Protokoll hält. Balkonkraftwerke auf Terrassen im Erdgeschoss seien „nicht ausdrücklich“ privilegiert, schrieb der Verwalter. Der Rechtsausschuss geht dagegen davon aus, dass Steckersolargeräte grundsätzlich auch auf Terrassen und Grünflächen installiert werden können.[9]
  • Ein Jahr Vorlauf einplanen. Wer die Antragsfrist im Frühjahr verpasst, wartet bis zur nächsten ordentlichen Versammlung, es sei denn, alle Eigentümer stimmen einem Umlaufbeschluss zu.[21]
  • Montage ohne Beschluss ist das größte Risiko. Die Eigentümer, die ohne Genehmigung montiert hatten, müssen nach der Rechtsprechung des BGH mit einer Rückbauforderung rechnen.[14]

Wenn Sie eine Eigentumswohnung vermieten

Vermieten Sie eine Eigentumswohnung, braucht Ihr Mieter zwei Zustimmungen: Ihre Erlaubnis nach § 554 BGB und die Gestattung durch die Eigentümergemeinschaft. Bauteile, deren Veränderung die äußere Gestaltung des Gebäudes betrifft, gehören nicht zum Sondereigentum, und an der Balkonbrüstung entscheidet deshalb in der Regel die Gemeinschaft mit.[22]

Sie dürfen Ihre Erlaubnis zurückhalten, bis die Gemeinschaft beschlossen hat. Bleiben Sie untätig und bemühen sich nicht um einen Beschluss, kann die Abwägung zugunsten des Mieters ausfallen.[7] Erteilen Sie die Erlaubnis dagegen vorbehaltlos und scheitert das Vorhaben dann an der Gemeinschaft, kann das Mängelrechte des Mieters auslösen.[7] Formulieren Sie die Erlaubnis deshalb unter dem Vorbehalt des Beschlusses, wie in Punkt 6 der Vorlage oben.

Hinzu kommt ein Haftungsrisiko gegenüber der Gemeinschaft. Ein vermietender Eigentümer haftet nach dem BGH als mittelbarer Störer für bauliche Veränderungen, die sein Mieter ohne Gestattungsbeschluss vornimmt, wenn er sie erlaubt hat, wenn er mit ihnen rechnen musste und den Mieter nicht auf den nötigen Beschluss hingewiesen hat oder wenn er nach Kenntnis nicht einschreitet.[15] Der Fall betraf eine verpachtete Gewerbeeinheit, der Leitsatz ist aber allgemein formuliert.

In der Praxis heißt das:

  1. Angaben vom Mieter einholen: Datenblatt, Montageort, Befestigung, Anschluss.
  2. Beschlusslage prüfen: Gibt es schon einen Gestaltungsbeschluss, übernehmen Sie dessen Vorgaben in Ihre Erlaubnis.
  3. Sonst selbst beantragen: Als Eigentümer stellen Sie den Antrag beim Verwalter, mit den Unterlagen des Mieters.
  4. Schriftlich hinweisen: Der Mieter montiert erst, wenn der Beschluss vorliegt. Damit erfüllen Sie zugleich die Hinweispflicht aus der BGH-Rechtsprechung.

Quellen

Titelbild: KI-generiert.

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