Immobilie als Kapitalanlage: So finden Sie die richtige Wohnung zur Vermietung

Die richtige Wohnung zur Vermietung erkennen Sie nicht an der Rendite im Exposé, sondern an fünf Prüfungen in fester Reihenfolge: Nachfrage am Standort, Kaufpreis gegen den amtlichen Richtwert, die Miete, die Sie rechtlich tatsächlich verlangen dürfen, der Zustand der Eigentümergemeinschaft und schließlich Wohnung und Verträge. Die ersten drei Prüfungen erledigen Sie vom Schreibtisch mit kostenlosen amtlichen Daten, bevor Sie überhaupt besichtigen.

Dieser Artikel behandelt die Objektauswahl. Wie Sie Rendite, Finanzierung und Steuern durchrechnen, steht im Schwesterartikel Immobilie als Kapitalanlage: Lohnt sich Vermieten 2026 noch?. Die Beispiele stammen aus dem Ruhrgebiet und nutzen die Datenquellen in Nordrhein-Westfalen. Andere Bundesländer haben vergleichbare Angebote ihrer Statistikämter und Gutachterausschüsse.

Eigene Darstellung, Stand: Oktober 2026.

Stufe 1: Nachfrage am Standort mit amtlichen Daten prüfen

Eine Wohnung trägt sich über Jahrzehnte nur, wenn auch in 15 Jahren genug Menschen dort wohnen wollen. Zwei amtliche Kennzahlen zeigen das besser als jeder Maklertext.

Bevölkerungsvorausberechnung. Laut IT.NRW sinkt die Einwohnerzahl Nordrhein-Westfalens bis 2050 um 2,6 % auf 17,54 Millionen. Nur 10 der 53 Kreise und kreisfreien Städte können mit Wachstum rechnen, am stärksten der Kreis Heinsberg (+4,7 %), Mönchengladbach (+4,3 %) und Bonn (+3,9 %). Am stärksten schrumpfen der Märkische Kreis (−12,5 %) und der Kreis Olpe (−12,3 %) (IT.NRW, 13.10.2025). Ein Minus von zwölf Prozent heißt bei gleichem Wohnungsbestand: mehr Konkurrenz um jeden Mieter.

Leerstand. Beim Zensus 2022 standen bundesweit 4,3 % aller Wohnungen leer, mehr als die Hälfte davon seit mindestens einem Jahr (Destatis, 04.07.2024). Aussagekräftiger für Vermieter ist der marktaktive Leerstand, also Wohnungen, die sofort oder binnen drei Monaten bezugsfertig sind. Er lag in NRW bei 1,4 %, das Maximum von fast 3 % erreichte Gelsenkirchen (IT.NRW, 03.07.2024).

Frage	Amtliche Quelle	Warnsignal
Wächst oder schrumpft die Stadt?	Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Landesamts	deutliches Minus bis 2050
Stehen Wohnungen leer?	Zensus 2022 (Gemeindeergebnisse)	marktaktiver Leerstand klar über Landesschnitt
Ist der Kaufpreis plausibel?	Immobilienrichtwert des Gutachterausschusses	Angebotspreis deutlich über Richtwert

Ein Ausschlusskriterium ist ein schrumpfender Standort nicht automatisch. Er verschiebt aber die Beweislast: Dann muss die Mikrolage zeigen, warum gerade diese Wohnung gefragt bleibt.

Stufe 2: Kaufpreis gegen den Immobilienrichtwert halten

In NRW stellen die Gutachterausschüsse über BORIS-NRW Bodenrichtwerte, Grundstücksmarktberichte und Immobilienrichtwerte für Eigentumswohnungen unentgeltlich und ohne Zugangsbeschränkung bereit (Bezirksregierung Köln, Geobasis NRW). Ein Immobilienrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert in Euro je Quadratmeter Wohnfläche zu einem Stichtag, ohne Garagen und Stellplätze (Gutachterausschuss Dortmund). Er beruht auf tatsächlich gezahlten Kaufpreisen, nicht auf Angebotspreisen.

So nutzen Sie ihn: Richtwert für die Lage nachschlagen, die Abweichungen Ihres Objekts (Baujahr, Größe, Ausstattung) über den kostenlosen Immobilien-Preis-Kalkulator berücksichtigen und das Ergebnis neben den Angebotspreis legen. Liegt der Angebotspreis deutlich darüber, braucht es einen konkreten Grund, etwa eine frische Sanierung. „Gute Lage“ allein ist keiner, die steckt im Richtwert schon drin.

Stufe 3: Die erzielbare Miete ermitteln, nicht die Exposé-Miete

Hier entstehen die teuersten Fehler. Exposés rechnen gern mit einer „Marktmiete“ aus Portalangeboten. Für eine vermietete Wohnung zählt aber, was Sie vom vorhandenen Mieter verlangen dürfen, und das begrenzt § 558 BGB doppelt: Die Miete darf höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen und innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 %, in Gemeinden mit Landesverordnung um 15 %. Außerdem muss die Miete seit 15 Monaten unverändert sein (§ 558 BGB).

In NRW gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % seit 1. März 2025 in 57 Gemeinden, darunter Dortmund, nicht aber Essen, Bochum oder Gelsenkirchen. Die Mietpreisbremse für neue Verträge gilt in denselben Gemeinden bis 31. Dezember 2029 (MHKBD NRW).

Rechenbeispiel: vermietete Wohnung in Bochum

Angenommen, Ihnen wird eine vermietete Wohnung angeboten: 58 m², Baujahr 1962, Balkon, Gegensprechanlage ohne Video, Bestandsmiete 6,00 €/m² seit über zwei Jahren unverändert. Das Exposé verspricht ein „Mietpotenzial“ von 10 €/m².

Der qualifizierte Mietspiegel Bochum gilt seit 1. April 2025 bis längstens 31. März 2027 (Stadt Bochum). Seine Basistabelle nennt für Baujahr 1950 bis 1964 und 50 bis 64 m² einen Wert von 6,54 €/m². Dazu kommen Zuschläge laut Tabelle 56, hier 0,44 € für den Balkon und 0,18 € für die Gegensprechanlage ohne Video (Dokumentation Mietspiegel Bochum 2025).

Schritt	Rechnung	Ergebnis
Ortsübliche Vergleichsmiete	6,54 € + 0,44 € + 0,18 €	7,16 €/m²
Kappungsgrenze Bochum (20 %)	6,00 € × 1,20	7,20 €/m²
Zulässige Miete (niedrigerer Wert)	7,16 € × 58 m²	415,28 €
Heutige Miete	6,00 € × 58 m²	348,00 €
Exposé-Miete	10,00 € × 58 m²	580,00 €

Die realistische Mehrmiete beträgt 67,28 € im Monat oder 807,36 € im Jahr. Das Exposé unterstellt 164,72 € mehr pro Monat, als Sie verlangen dürfen, also 1.976,64 € im Jahr. Wer den Kaufpreis mit dem 20-Fachen der Jahresmiete ansetzt, kommt mit der Exposé-Miete auf 139.200 €, mit der zulässigen Miete auf 99.667,20 €. Läge dieselbe Wohnung in Dortmund, wäre bei 15 % Kappungsgrenze schon bei 6,90 €/m² Schluss (bei gleichem Vergleichswert, Dortmund hat einen eigenen Mietspiegel).

Werte: Mietspiegel Bochum 2025, Tabellen 53 und 56; Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB. Beispielwohnung fiktiv, Stand: Oktober 2026.

Die Marktmiete erreichen Sie erst bei einer Neuvermietung, also nach einem Auszug, den Sie nicht in der Hand haben. Wie Sie die Vergleichsmiete im Detail bestimmen und eine Erhöhung formal korrekt verlangen, lesen Sie in Mietspiegel richtig anwenden und Miete erhöhen. Den Rest der Renditerechnung finden Sie im Analyse-Artikel.

Mikrolage: was sie bezahlt und was nicht

Die Bochumer Mietspiegel-Dokumentation enthält einen Befund, der vielen Ratgebern widerspricht: Bei 5.012 ausgewerteten Wohnungen hing die Bestandsmiete je Quadratmeter praktisch nicht an der Mikrolage. Die Korrelation mit dem Straßenverkehrslärm lag bei −0,003, selbst die stärksten Lagemerkmale, Entfernung zum Zentrum (−0,129) und zum ÖPNV (0,118), erklären nur einen Bruchteil der Mietunterschiede. Weil es keine klaren Preisunterschiede zwischen den Wohnlagen gab, verzichtet der Mietspiegel auf Wohnlagenklassen (Dokumentation Mietspiegel Bochum 2025, Pressemeldung Stadt Bochum).

Daraus folgt nicht, dass die Lage egal ist. Es folgt: In Städten wie Bochum zahlt sich eine gute Mikrolage nicht über eine höhere Bestandsmiete aus, sondern darüber, wie schnell Sie nach einem Auszug neu vermieten, wie viele Bewerber Sie haben und zu welchem Preis Sie später verkaufen. Ausstattung und Zustand dagegen verschieben die zulässige Miete messbar (dazu unten mehr). Ob das auf Ihre Stadt übertragbar ist, sehen Sie in deren Mietspiegel: Gibt es Wohnlagen-Zuschläge und wie hoch sind sie?

Mikrolage-Risiken, die Sie vom Schreibtisch prüfen können:

• Lärm: Die Lärmkarten unter umgebungslaerm.nrw.de zeigen Straßen-, Schienen-, Flug- und Industrielärm für einzelne Straßenzüge, ganztags und nachts; sie werden alle fünf Jahre aktualisiert (Umweltministerium NRW).
• Hochwasser: Hochwasserkarten.NRW zeigt adressgenau drei Szenarien: häufiges Hochwasser, HQ100 und Extremhochwasser (flussgebiete.nrw.de).
• Bergbau (Ruhrgebiet): Das Auskunftssystem „NRW von unten“ unter gdu.nrw.de zeigt Gefährdungen durch Tagesbrüche, oberflächennahen Bergbau und Erdfälle (Bezirksregierung Arnsberg). Eine grundstücksbezogene Auskunft kostet pauschal 30 € und steht Eigentümern und Bevollmächtigten zu (Bezirksregierung Arnsberg). Als Käufer brauchen Sie also eine Vollmacht des Verkäufers.

Vor Ort ergänzen Sie, was keine Karte zeigt: ein zweiter Besuch am Abend, Zustand der Nachbarhäuser, Klingelschilder und Briefkästen (viele leere Namensschilder sind ein Hinweis auf Leerstand oder hohe Fluktuation).

Stufe 4: WEG-Unterlagen lesen, bevor Sie verhandeln

Bei einer Eigentumswohnung kaufen Sie einen Anteil an einer Gemeinschaft mit. Deren Finanzen und Beschlüsse entscheiden oft mehr über Ihr Ergebnis als die Wohnung selbst.

Wichtig vorab: Das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen hat jeder Wohnungseigentümer (§ 18 Abs. 4 WEG), nicht der Kaufinteressent. Fordern Sie die Unterlagen deshalb über den Verkäufer an oder lassen Sie sich von ihm bevollmächtigen.

Unterlage	Rechtsgrundlage	Worauf Sie achten
Protokolle der Eigentümerversammlungen (mindestens drei Jahre)	§ 24 Abs. 6 WEG	Diskutierte, aber vertagte Sanierungen; Streit; Beschlussanfechtungen
Beschluss-Sammlung	§ 24 Abs. 7 WEG	Alle Beschlüsse und Gerichtsentscheidungen seit 1. Juli 2007, auch angefochtene und aufgehobene
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung	§ 28 Abs. 1 und 2 WEG	Hausgeld Ihrer Einheit, Nachzahlungen, Rückstände der Gemeinschaft
Vermögensbericht	§ 28 Abs. 4 WEG	Stand der Erhaltungsrücklage
Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung	§ 12, § 16 WEG	Miteigentumsanteil, Kostenverteilung, Zustimmungspflicht beim Verkauf, Nutzungsregeln (z. B. zur Kurzzeitvermietung)

Fehlen Protokolle oder Beschluss-Sammlung, ist das selbst ein Befund: Die Beschluss-Sammlung ist Pflicht und wird vom Verwalter geführt (§ 24 Abs. 7 und 8 WEG).

Rücklage gegen anstehende Maßnahmen rechnen

Das Gesetz verlangt eine „angemessene Erhaltungsrücklage“ (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG), nennt aber keine Mindesthöhe. Aussagekräftig ist deshalb nur der Abgleich mit dem, was die Protokolle ankündigen. Ein Beispiel:

• Gemeinschaft mit 12 Einheiten, Rücklage laut Vermögensbericht: 38.000 €
• Protokoll: Dachsanierung „im nächsten Jahr zu beschließen“, Angebot über 145.000 €
• Lücke: 145.000 € − 38.000 € = 107.000 €
• Ihr Miteigentumsanteil: 85/1.000. Kosten werden grundsätzlich nach diesem Anteil verteilt (§ 16 Abs. 2 WEG).
• Ihr Anteil an einer Sonderumlage: 107.000 € × 0,085 = 9.095 €

Zum Vergleich: Die realistische Mehrmiete aus dem Bochumer Beispiel (807,36 € im Jahr) bräuchte gut elf Jahre, um diese eine Umlage einzuspielen.

Wer zahlt eine Sonderumlage, die vor dem Kauf beschlossen wurde? Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Erwerber für eine Sonderumlage haftet, die nach dem Eigentumswechsel fällig wird, auch wenn der Beschluss vorher gefallen ist (BGH, Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16). Gegenüber der Gemeinschaft zählt also die Fälligkeit. Regeln Sie im Kaufvertrag ausdrücklich, wer bereits beschlossene Umlagen trägt, und mindern Sie den Preis entsprechend.

Hausgeld: welcher Teil bei Ihnen hängen bleibt

Das Hausgeld ist nicht gleich Ihre Belastung. Verwaltungskosten sowie Instandhaltung und Instandsetzung sind keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV) und lassen sich nicht auf den Mieter umlegen. Lassen Sie sich die letzte Jahresabrechnung geben und trennen Sie: umlagefähige Kosten (etwa Wasser, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gebäudeversicherung) gegen Verwaltervergütung, Zuführung zur Rücklage und Reparaturen. Nur der zweite Block mindert Ihren Ertrag dauerhaft.

Stufe 5: Energie, Wohnung und Mietvertrag

Energie: Klasse und CO2-Kosten

Der Verkäufer muss Ihnen den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen oder sichtbar aushängen (§ 80 Abs. 4 GModG). Seit 29. Juli 2026 heißt das frühere Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG); die starre 65-%-Vorgabe für erneuerbare Wärme ist entfallen (Bundesregierung), ebenso das frühere Betriebsverbot für über 30 Jahre alte Heizkessel (§ 72 ist weggefallen). Eine alte Heizung ist damit kein gesetzlicher Austauschfall mehr, aber weiterhin ein Kostenthema.

Die Effizienzklasse reicht von A+ (bis 30 kWh/(m²·a)) bis H (über 250 kWh/(m²·a)) (Anlage 10 GModG). Für die Miete ist sie direkt relevant. Im Bochumer Mietspiegel bringt Klasse A/A+ einen Zuschlag von 0,66 €/m², Klasse B 0,28 €/m². Abschläge gibt es für Nachtspeicher oder Einzelöfen (−0,60 €/m²) und für eine nicht ausreichende Elektroinstallation (−0,83 €/m²) (Dokumentation Mietspiegel Bochum 2025, Tabelle 56). Anders als die Lage verschiebt der Zustand die zulässige Miete also messbar.

Dazu kommen CO2-Kosten. Sie werden nach dem CO2-Ausstoß des Gebäudes je Quadratmeter Wohnfläche zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt (§ 5 CO2KostAufG): unter 12 kg CO2/m² und Jahr trägt der Vermieter nichts, ab 52 kg trägt er 95 % (Anlage CO2KostAufG). 2026 kostet ein Zertifikat zwischen 55 und 65 € je Tonne (§ 10 BEHG).

Beispiel: Gebäude mit 54 kg CO2/m² und Jahr, Ihre Wohnung 58 m². Ausstoß: 54 × 58 = 3.132 kg. Bei 60 € je Tonne sind das 187,92 € im Jahr, Ihr Anteil von 95 % liegt bei 178,52 €. Bei Zentralheizung steht die Einstufung in der Heiz- oder Betriebskostenabrechnung, fragen Sie danach. Plant die Gemeinschaft eine neue Gas- oder Ölheizung, beachten Sie: Für solche nach dem neuen Recht eingebauten Anlagen werden Netzentgelte und CO2-Kosten ab 2028 hälftig geteilt (§ 5a CO2KostAufG).

Besichtigung mit dem Mietspiegel in der Hand

Prüfen Sie bei der Besichtigung vor allem, was die zulässige Miete oder Ihre Kosten bewegt:

• Heizungsart und Alter, Warmwasserbereitung
• Elektroinstallation: Sicherungskasten, Fehlerstromschutzschalter, Zahl der Steckdosen
• Bad: Lüftung, Fugen, Spuren von Wasserschäden
• Feuchte an Außenwandecken, Fensterlaibungen und im Kellerabteil
• Fenster: Alter, Dichtungen
• Bodenbelag, Balkon, Gegensprechanlage (Zu- und Abschlagsmerkmale im Mietspiegel)
• Gemeinschaftseigentum: Treppenhaus, Dach, Fassade, Keller; Abweichungen zu den Protokollen notieren

Vermietete Wohnung: was mit dem Mietvertrag auf Sie übergeht

Kaufen Sie vermietet, treten Sie mit dem Eigentumswechsel in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB), mit allen Rechten und Pflichten. Das gilt auch für die Kaution: Sie müssen sie bei Mietende zurückzahlen, selbst wenn der Verkäufer sie Ihnen nie übergeben hat (§ 566a BGB). Lassen Sie sich die Kaution deshalb im Kaufvertrag übertragen und den Kontostand nachweisen.

Ist die Wohnung erst nach Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt worden, hat der Mieter beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Eine Eigenbedarfskündigung ist nach Umwandlung und Verkauf drei Jahre gesperrt (§ 577a BGB), in Gemeinden der NRW-Mieterschutzverordnung wie Dortmund acht Jahre (MHKBD NRW).

Fordern Sie an:

• Mietvertrag mit allen Nachträgen und Vereinbarungen
• Datum und Höhe der letzten Mieterhöhung (wegen der 15-Monats-Frist aus § 558 BGB)
• Mietkonto der letzten zwölf Monate, offene Rückstände
• Nachweis über Kaution und Anlageform
• Letzte Betriebskostenabrechnung und laufende Streitigkeiten

Vermietbarkeit: Wer wird hier wohnen?

Für die Neuvermietung zählt, wer diese Wohnung sucht. Kleine Wohnungen erzielen in Bochum höhere Quadratmetermieten: Im Mietspiegel liegt der Basiswert für Baujahr 1950 bis 1964 bis 34 m² bei 8,00 €/m², für 50 bis 64 m² bei 6,54 €/m² (Dokumentation Mietspiegel Bochum 2025).

Wie groß die Nachfrage nach Mietwohnungen im Ruhrgebiet derzeit ist, zeigen Plattformdaten von ImmoSchedule: Auf 16 Mietwohnungen im Ruhrgebiet kamen vom 28.01. bis 12.09.2026 insgesamt 2.616 Anfragen von 1.851 Interessenten, im Schnitt 163 Anfragen je Inserat. Von 100 Interessenten schickten 35 eine Selbstauskunft ab, 15 buchten einen Besichtigungstermin. Das ist keine repräsentative Marktstatistik, zeigt aber: Bei marktgerecht angebotenen Wohnungen ist die Nachfrage selten der Engpass, sondern die Auswahl.

Wenn Sie nach dem Kauf selbst neu vermieten, können Sie mit ImmoSchedule das Inserat auf mehreren Portalen veröffentlichen und Portalanfragen automatisch mit einem Link zur digitalen Selbstauskunft beantworten lassen. Der Ablauf von der Anzeige bis zum Mietvertrag steht im Ratgeber Wohnung vermieten.

Typische Fehler bei der Objektauswahl

Fehler	Folge	So prüfen Sie es
Exposé-Miete als Rechengröße übernommen	Kaufpreis um Zehntausende zu hoch (Beispiel: 139.200 € statt 99.667 €)	Mietspiegel und Kappungsgrenze rechnen
Protokolle nur überflogen	Sonderumlage nach Kauf, im Beispiel 9.095 €	Rücklage gegen angekündigte Maßnahmen rechnen
Kaution nicht im Kaufvertrag geregelt	Sie zahlen die Kaution bei Mietende aus eigener Tasche	§ 566a BGB, Übertragung vereinbaren
Nicht umlagefähiges Hausgeld ignoriert	Ertrag dauerhaft niedriger als gedacht	Jahresabrechnung nach BetrKV aufteilen
Energieklasse nur als Zahl gelesen	Abschläge im Mietspiegel, hoher CO2-Kostenanteil	Klasse, Heizungsart, CO2-Stufe erfragen
Bergbau- und Hochwasserrisiko nicht geprüft (Ruhrgebiet)	Schäden am Gemeinschaftseigentum, Versicherungsfragen	gdu.nrw.de und Hochwasserkarten.NRW

Fazit

Eine gute Wohnung zur Vermietung ist eine, bei der die Zahlen auch ohne die Annahmen des Verkäufers aufgehen. Prüfen Sie Standort, Kaufpreis und zulässige Miete mit amtlichen Daten, bevor Sie besichtigen. Lesen Sie danach die WEG-Unterlagen mit dem Taschenrechner und nicht nur mit dem Textmarker. Erst wenn alle fünf Stufen bestehen, lohnt der Blick auf Finanzierung und Rendite, den Sie im Analyse-Artikel zur Kapitalanlage finden.

Hinweis: Dieser Artikel gibt den Rechtsstand Oktober 2026 wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.