Erste Wohnung privat vermieten: Rechtliche Fallstricke und wie Sie sie umgehen

Wer zum ersten Mal eine Wohnung vermietet, scheitert selten an großen Rechtsfragen, sondern an Formalien mit fester Folge. Eine Befristung ohne schriftlich genannten Grund macht den Vertrag unbefristet. Eine Betriebskostenabrechnung, die nicht binnen zwölf Monaten beim Mieter ist, kostet die Nachzahlung. Und eine Renovierung kurz nach dem Kauf, die 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigt, ist steuerlich nicht mehr sofort absetzbar.

Dieser Leitfaden geht die Fallstricke in der Reihenfolge durch, in der sie auftreten: Miethöhe, Mieterauswahl, Vertrag, Einzug, erstes Mietjahr, Kündigung, Steuern. Zu jedem Punkt nennt er die Rechtsgrundlage, ein Rechenbeispiel oder ein Kalenderdatum. Stand: Oktober 2026.

Die Fallstricke auf einen Blick

Fallstrick	Folge	Grundlage
Miete über der Mietpreisbremse	Mieter kann zu viel gezahlte Miete nach Rüge zurückfordern	§ 556d, § 556g BGB
Energieausweis bei der Besichtigung nicht vorgelegt	Bußgeld bis 10.000 €	§ 80, § 108 GModG
Kaution über drei Nettokaltmieten oder ohne Ratenzahlung	Abweichende Vereinbarung unwirksam	§ 551 BGB
Befristung ohne schriftlichen Grund	Vertrag gilt als unbefristet	§ 575 BGB
Renovierungspflicht bei unrenovierter Übergabe	Klausel unwirksam	BGH, VIII ZR 185/14
Kleinreparaturklausel ohne Jahresgrenze	Klausel unwirksam	BGH, VIII ZR 91/88
Wohnungsgeberbestätigung zu spät	Bußgeld bis 1.000 €	§ 19, § 54 BMG
Betriebskostenabrechnung zu spät	Keine Nachforderung mehr	§ 556 Abs. 3 BGB
Zähler ab 2027 nicht fernablesbar	Mieter darf seinen Heizkostenanteil um 3 % kürzen	§ 5, § 12 HeizkostenV
Eigenbedarf ohne konkrete Gründe im Schreiben	Kündigung unwirksam	§ 573 Abs. 3 BGB
Renovierung über 15 % in drei Jahren nach Kauf	Kein Sofortabzug, nur Abschreibung	§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG

1. Miethöhe: Welche Grenze in Ihrer Stadt gilt

Ob Sie die Miete frei festlegen können, hängt vom Ort ab. Die Mietpreisbremse gilt nur in Gebieten, die das Land per Verordnung bestimmt hat. Dort darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Solche Verordnungen dürfen seit der Verlängerung bis längstens 31. Dezember 2029 gelten.

In Nordrhein-Westfalen gilt seit 1. März 2025 die neue Mieterschutzverordnung in 57 Städten und Gemeinden. Im Ruhrgebiet gehört Dortmund dazu, Essen, Bochum und Gelsenkirchen nicht. Die Liste steht beim NRW-Bauministerium.

Auch ohne Mietpreisbremse gibt es eine Obergrenze: Wer unter Ausnutzung eines geringen Angebots mehr als 20 % über der ortsüblichen Miete verlangt, handelt ordnungswidrig. Das Bußgeld beträgt bis zu 50.000 € (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz).

Rechenbeispiel: 60 m², angenommene ortsübliche Vergleichsmiete 7,50 €/m². Den echten Wert entnehmen Sie dem Mietspiegel Ihrer Stadt.

	Dortmund (Mietpreisbremse)	Essen, Bochum, Gelsenkirchen
Vergleichsmiete	450 €	450 €
Grenze	495 € (8,25 €/m²)	über 540 € (9,00 €/m²) Bußgeldrisiko
Folge bei Überschreitung	Rückforderung nach Rüge des Mieters	Bußgeld, wenn ein geringes Angebot ausgenutzt wurde

In Gebieten mit Mietpreisbremse dürfen Sie mehr verlangen, wenn die Vormiete höher war, in den letzten drei Jahren modernisiert wurde oder die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Darauf können Sie sich aber nur berufen, wenn Sie den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform darüber informiert haben. Holen Sie die Auskunft nach, greift die Ausnahme erst zwei Jahre später (§ 556g Abs. 1a BGB).

Wie Sie die Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel ablesen, zeigt der Leitfaden zum Mietspiegel. Die Rechnung mit Zu- und Abschlägen steht im Artikel zur Mietpreisbremse 2026.

2. Inserat, Besichtigung und Auswahl

Energieausweis

Beim Vermieten müssen Sie einen gültigen Energieausweis haben und ihn Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen oder dort sichtbar aushängen. Das steht heute im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das am 29. Juli 2026 an die Stelle des Gebäudeenergiegesetzes getreten ist (§ 80 Abs. 3 bis 5 GModG). Fehlt die Vorlage, droht ein Bußgeld bis 10.000 €. Welche Kennwerte schon ins Inserat gehören, steht im Artikel zu Pflichtangaben in Immobilienanzeigen.

Mit vielen Anfragen rechnen

Erstvermieter unterschätzen meist die Zahl der Anfragen. In den Plattformdaten von ImmoSchedule (16 Mietwohnungen im Ruhrgebiet, 28.01. bis 12.09.2026) kamen 2.616 Anfragen von 1.851 Interessenten zusammen, im Schnitt 163 Anfragen je Inserat. Von 100 Interessenten schickten 35 die Selbstauskunft ab, 15 buchten einen Besichtigungstermin.

Bei diesen Mengen hilft nur ein fester Ablauf mit Kriterien, die Sie vor dem Inserat festlegen und für alle gleich anwenden. Das schützt auch vor dem Vorwurf der Benachteiligung. ImmoSchedule beantwortet Anfragen von Immowelt und Kleinanzeigen mit einem Autoresponder, der den Link zur digitalen Selbstauskunft mitschickt. Besichtigungstermine buchen Interessenten online und erhalten eine Erinnerung.

Gleichbehandlung: was für private Vermieter gilt

Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz verbietet bei jeder Vermietung, Bewerber wegen ihrer Rasse oder ethnischen Herkunft zu benachteiligen (§ 19 Abs. 2 AGG). Die weiteren Merkmale wie Religion, Behinderung oder sexuelle Identität gelten nach Absatz 1 bei Massengeschäften. Eine Vermietung ist nach Absatz 5 „in der Regel“ kein solches Geschäft, wenn Sie insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen vermieten. Das ist kein Freibrief. Diskriminierende Formulierungen im Inserat bleiben ein Abmahnrisiko, und der Datenschutz begrenzt Ihre Fragen unabhängig vom AGG.

Datenschutz: welche Angaben wann

Die Datenschutzkonferenz unterscheidet in ihrer Orientierungshilfe zur Selbstauskunft (Version 2.0, Januar 2026) drei Zeitpunkte:

1. Für die Besichtigung genügen Angaben zur Identifikation: Name, Vorname, Anschrift.
2. Sobald der Interessent erklärt, die Wohnung anmieten zu wollen, dürfen Sie unter anderem nach Nettoeinkommen, Beruf und Arbeitgeber, der Zahl der einziehenden Personen und einem laufenden Insolvenzverfahren fragen. Diese Erklärung kann schon vor der Besichtigung fallen, etwa mit dem Absenden einer Selbstauskunft.
3. Wenn Sie sich für einen Bewerber entschieden haben, fordern Sie vor Vertragsschluss die Nachweise an, etwa Einkommensbelege und SCHUFA-Auskunft.

Unzulässig sind nach der Orientierungshilfe unter anderem Fragen nach Religion, ethnischer Herkunft, Familienstand, Vorstrafen, Schwangerschaft oder Kinderwunsch sowie nach einer Partei- oder Mietervereinsmitgliedschaft.

Viele Vermieter orientieren sich daran, dass die Warmmiete höchstens ein Drittel des Nettohaushaltseinkommens ausmacht. Gesetzlich vorgeschrieben ist diese Faustregel nicht. Was die einzelnen Nachweise aussagen und wie Sie Fälschungen erkennen, zeigt der Leitfaden zur Bonitätsprüfung. Erlaubte Fragen listet der Ratgeber Mieterselbstauskunft.

3. Der Mietvertrag: sechs Stellen mit Folgen

Nehmen Sie einen aktuellen Mustervertrag, etwa von einem Eigentümerverband, und prüfen Sie die folgenden Klauseln. Alte Vorlagen aus dem Bekanntenkreis enthalten oft Regeln, die die Rechtsprechung längst gekippt hat.

Kaution: höchstens drei Nettokaltmieten, in Raten

Die Kaution darf das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskosten nicht übersteigen. Der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses, die beiden weiteren mit den nächsten Mietzahlungen (§ 551 BGB).

Beispiel: Nettokaltmiete 480 €, Mietbeginn 1. Dezember 2026.

Rate	Fällig	Betrag
1	zum Mietbeginn am 01.12.2026	480 €
2	mit der Januar-Miete 2027	480 €
3	mit der Februar-Miete 2027	480 €
Summe		1.440 €

Eine Klausel, nach der die volle Kaution vor der Schlüsselübergabe fällig ist, weicht zum Nachteil des Mieters ab und ist insoweit unwirksam. Das Geld legen Sie getrennt von Ihrem Vermögen bei einer Bank an, zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist, sofern Sie keine andere Anlageform vereinbaren. Die Zinsen gehören dem Mieter und erhöhen die Sicherheit.

Befristung nur mit Grund

Der Normalfall ist der unbefristete Vertrag. Befristen dürfen Sie nur, wenn Sie die Wohnung danach selbst oder für Angehörige nutzen, wesentlich umbauen oder als Werkwohnung vermieten wollen. Den Grund müssen Sie dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen, sonst gilt der Vertrag als unbefristet (§ 575 BGB). Der Grund muss so konkret sein, dass er sich später überprüfen lässt. Eine Formulierung kann so aussehen:

„Das Mietverhältnis endet am 30.11.2028. Grund der Befristung: Der Vermieter will die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit seiner Tochter [Name] als Wohnung überlassen, die nach Abschluss ihrer Ausbildung im Herbst 2028 nach [Ort] zieht (§ 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB).“

Wollen Sie nur Planungssicherheit, ist ein beidseitiger Kündigungsverzicht die Alternative. Im Formularvertrag ist er in der Regel unwirksam, wenn er länger als vier Jahre dauert (BGH, Urteil vom 06.04.2005, VIII ZR 27/04).

Staffel- oder Indexmiete

Beide Modelle ersetzen spätere Erhöhungen nach dem Mietspiegel. Sie müssen schriftlich vereinbart werden, und die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557a BGB, § 557b BGB). Bei der Staffelmiete gilt die Mietpreisbremse für jede einzelne Staffel, bei der Indexmiete nur für die Ausgangsmiete.

Stand Oktober 2026: Der Regierungsentwurf „Mietrecht II“ (BT-Drucksache 21/6807) sieht vor, dass Indexmieten in angespannten Märkten oberhalb von 3 % Jahresteuerung nur noch zur Hälfte steigen. Außerdem soll ein Möblierungszuschlag gesondert ausgewiesen werden müssen. Das Kabinett hat den Entwurf am 29. April 2026 beschlossen (BMJV), die Anhörung im Rechtsausschuss ist für den 14. Oktober 2026 angesetzt (Bundestag). Geltendes Recht ist das noch nicht. Wer jetzt eine Indexmiete vereinbart, sollte die geplante Kappung trotzdem einrechnen.

Schönheitsreparaturen

Starre Fristen wie „Küche und Bad alle drei Jahre“ machen die Renovierungsklausel unwirksam (BGH, 23.06.2004, VIII ZR 361/03). Übergeben Sie die Wohnung unrenoviert, können Sie die Schönheitsreparaturen nur auf den Mieter übertragen, wenn er dafür einen angemessenen Ausgleich erhält (BGH, 18.03.2015, VIII ZR 185/14). Ist die Klausel unwirksam, bleibt das Streichen bei Ihnen. Dokumentieren Sie den Zustand bei Übergabe deshalb mit Fotos im Protokoll.

Kleinreparaturen

Eine Kleinreparaturklausel ist nur wirksam, wenn sie sich auf Teile beschränkt, die der Mieter häufig benutzt (Wasserhähne, Lichtschalter, Türgriffe), und wenn sie einen Höchstbetrag je Reparatur und eine Obergrenze für das Jahr enthält (BGH, 07.06.1989, VIII ZR 91/88). Feste Euro-Beträge hat der BGH nicht vorgegeben. Haus & Grund Schleswig-Holstein nennt 110 € zuzüglich Umsatzsteuer je Reparatur und 8 % der Jahresnettokaltmiete. Bei 480 € Kaltmiete wären das höchstens 460,80 € im Jahr.

Betriebskosten

Der Mieter zahlt Betriebskosten nur, wenn der Vertrag das vorsieht. Bei Wohnraum genügt der Satz, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt. Gemeint sind dann die Kostenarten der Betriebskostenverordnung (BGH, 10.02.2016, VIII ZR 137/15). „Sonstige Betriebskosten“ wie die Wartung einer Lüftungsanlage müssen Sie aber einzeln benennen. Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden (§ 556 BGB).

4. Übergabe und Einzug

• Übergabeprotokoll: Räume, vorhandene Mängel mit Fotos, Zahl der Schlüssel und alle Zählerstände. Beide Seiten unterschreiben. Ohne Protokoll können Sie Schäden beim Auszug kaum dem Mieter zuordnen.
• Wohnungsgeberbestätigung: Sie müssen dem Mieter den Einzug schriftlich oder elektronisch bestätigen, und zwar innerhalb der zweiwöchigen Anmeldefrist (§ 19 BMG). Die Bestätigung enthält Ihren Namen und Ihre Anschrift, das Einzugsdatum, die Wohnungsanschrift und die Namen der meldepflichtigen Personen. Eine fehlende oder verspätete Bestätigung kostet bis zu 1.000 € Bußgeld. Wer eine Wohnanschrift zur Scheinanmeldung bereitstellt, riskiert bis zu 50.000 € (§ 54 BMG).
• Rauchwarnmelder: Die Pflicht regelt das Landesrecht. In NRW brauchen Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, über die Rettungswege führen, je einen Melder. Die Betriebsbereitschaft muss der Mieter sicherstellen, es sei denn, der Eigentümer hat das übernommen (§ 47 Abs. 3 BauO NRW, Übersicht beim Kreis Minden-Lübbecke).
• Kaution anlegen: Legen Sie sie auf einem eigenen Kautionskonto an, nicht auf Ihrem Girokonto.

5. Das erste Mietjahr: Fristen im Kalender

Beispielrechnung nach § 551 BGB, § 19 BMG, § 5 HeizkostenV, § 556 BGB und § 6 EStG. Stand: Oktober 2026.

Betriebskostenabrechnung

Über die Vorauszahlungen rechnen Sie jährlich ab. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Danach können Sie keine Nachzahlung mehr verlangen, es sei denn, Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB). Rechnen Sie nach Kalenderjahr ab, muss die Abrechnung für 2026 also bis 31. Dezember 2027 beim Mieter sein. Maßgeblich ist der Zugang, nicht das Absendedatum. Planen Sie bei Briefpost einige Tage Puffer ein. Wie Sie bei einem Mieterwechsel abrechnen, steht im Leitfaden zur Nebenkostenabrechnung bei Auszug.

Heizkosten und die Frist zum 31. Dezember 2026

Wird die Wohnung über eine zentrale Heizung versorgt, gilt die Heizkostenverordnung. 50 bis 70 % der Heizkosten verteilen Sie nach Verbrauch, den Rest nach Fläche. Rechnen Sie entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig ab, darf der Mieter seinen Anteil um 15 % kürzen (§ 12 HeizkostenV).

Eine Frist läuft gerade ab: Zähler und Heizkostenverteiler, die noch nicht fernablesbar sind, müssen bis 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV). Fehlt die Fernablesung oder die monatliche Verbrauchsinformation, die bei fernablesbaren Geräten Pflicht ist, darf der Mieter um 3 % kürzen. Die Verordnung gilt nicht in einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen, von denen Sie eine selbst bewohnen. Dort können Sie die Verteilung frei vereinbaren (§ 2 HeizkostenV).

CO₂-Kosten und neue Heizungen

Bei Gas- oder Ölheizung teilen Sie den CO₂-Preis nach einem Stufenmodell. Liegt der Ausstoß des Gebäudes unter 12 kg CO₂ pro m² und Jahr, trägt der Mieter alles. Ab 52 kg tragen Sie 95 % (Anlage zum CO2KostAufG). Fehlen Einstufung und Berechnung in der Heizkostenabrechnung, darf der Mieter seinen Heizkostenanteil um 3 % kürzen.

Neu seit dem Gebäudemodernisierungsgesetz: Bauen Sie in einem Bestandsgebäude eine Gas- oder Ölheizung nach § 43 GModG neu ein, tragen Sie und der Mieter ab 1. Januar 2028 die Gas-Netzentgelte und die CO₂-Kosten je zur Hälfte, unabhängig vom Gebäudezustand. Ab 2029 kommen anteilig die Kosten für die verpflichtend beizumischenden Brennstoffe hinzu (§ 5a CO2KostAufG, Überblick bei Haufe). Wer vor einem Heizungstausch steht, sollte diese laufenden Kosten in den Vergleich der Heizsysteme einbeziehen.

Mängel und Modernisierung

Sie müssen die Wohnung während der ganzen Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand halten (§ 535 BGB). Solange ein Mangel die Nutzung beeinträchtigt, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB). Eine Modernisierung kündigen Sie spätestens drei Monate vor Beginn in Textform an (§ 555c BGB). Danach dürfen Sie 8 % der Kosten auf die Jahresmiete umlegen, ohne den Anteil für ohnehin fällige Instandhaltung. Die Monatsmiete darf dadurch in sechs Jahren um höchstens 3 €/m² steigen, bei einer Miete unter 7 €/m² um höchstens 2 €/m² (§ 559 BGB). Die Einzelheiten stehen im Leitfaden zur Mieterhöhung.

6. Kündigung und Eigenbedarf

Ordentliche Kündigung nur mit berechtigtem Interesse

Ein unbefristetes Mietverhältnis können Sie nur mit berechtigtem Interesse kündigen. Am häufigsten ist Eigenbedarf für Sie, Familienangehörige oder Angehörige Ihres Haushalts (§ 573 BGB). Die Gründe gehören konkret ins Kündigungsschreiben: wer einziehen soll und warum. Fehlen sie, ist die Kündigung unwirksam. Die Kündigung braucht die Schriftform, also eine eigenhändige Unterschrift. Außerdem sollen Sie den Mieter auf sein Widerspruchsrecht hinweisen (§ 568 BGB). Fehlt dieser Hinweis, kann der Mieter noch im ersten Termin des Räumungsprozesses widersprechen (§ 574b BGB). Wer Eigenbedarf nur vortäuscht, haftet auf Schadensersatz.

Fristen mit Datum

Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen und wirkt zum Ende des übernächsten Monats. Nach fünf und nach acht Jahren Mietdauer verlängert sich die Frist für Sie um jeweils drei Monate (§ 573c BGB).

Beispiel: Der Mieter wohnt seit 1. April 2021 in der Wohnung, also mehr als fünf und weniger als acht Jahre. Die Frist beträgt sechs Monate.

Zugang der Kündigung	Mietende
bis Donnerstag, 03.12.2026 (dritter Werktag)	31.05.2027
Freitag, 04.12.2026	30.06.2027

Ein Tag Verspätung kostet einen Monat Miete. Stellen Sie die Kündigung deshalb so zu, dass Sie den Zugang beweisen können, etwa per Bote.

Einliegerwohnung

Bewohnen Sie selbst eine von höchstens zwei Wohnungen im Haus, können Sie auch ohne berechtigtes Interesse kündigen. Die Frist verlängert sich dann um drei Monate, und das Schreiben muss angeben, dass Sie sich auf diese Regel stützen (§ 573a BGB).

Sperrfrist nach Umwandlung oder gemeinsamem Kauf

Wer eine vermietete Wohnung kauft, die erst nach Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, darf frühestens drei Jahre nach dem Erwerb wegen Eigenbedarfs kündigen. Dasselbe gilt, wenn vermieteter Wohnraum an mehrere Käufer oder eine Personengesellschaft verkauft wird, etwa an zwei befreundete Käufer. Ausgenommen sind Erwerber aus derselben Familie oder demselben Haushalt (§ 577a BGB). Die Länder können die Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern. In den 57 Kommunen der NRW-Mieterschutzverordnung gelten acht Jahre (Land NRW).

7. Steuern und Versicherungen

Einnahmen, Werbungskosten, Abschreibung

Mieteinnahmen erklären Sie in der Anlage V. Abziehen können Sie unter anderem Schuldzinsen, Reparaturen sowie Grundsteuer und Versicherungen, soweit Sie diese nicht auf den Mieter umlegen. Das Gebäude, nicht der Grund und Boden, wird jährlich mit 2 % abgeschrieben, wenn es zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurde. Für ältere Gebäude gelten 2,5 %, für Fertigstellungen ab 2023 gelten 3 %. Für neue Wohngebäude mit Baubeginn zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 ist stattdessen eine degressive Abschreibung von 5 % des Restwerts möglich (§ 7 EStG).

Vermieten Sie günstiger als ortsüblich, etwa an Angehörige, gilt: Bei mindestens 66 % der ortsüblichen Miete bleiben die Werbungskosten voll abziehbar, unter 50 % wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt (§ 21 Abs. 2 EStG).

Die 15-Prozent-Grenze nach dem Kauf

Der teuerste Steuerfehler bei gekauften Wohnungen: Übersteigen die Kosten für Instandsetzung und Modernisierung in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Sie sind dann nicht sofort absetzbar, sondern werden mit dem Gebäude über Jahrzehnte abgeschrieben (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Auch reine Schönheitsreparaturen wie Streichen und Tapezieren zählen mit (BFH, 14.06.2016, IX R 25/14). Nicht mit zählen Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

Beispielrechnung nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a und § 7 Abs. 4 EStG, Umsatzsteuer 19 %. Stand: Oktober 2026.

Im Beispiel entscheiden 4.000 € mehr Renovierung darüber, ob im ersten Jahr 33.320 € oder 761,60 € als Werbungskosten wirken. Die Grenze gilt für alle Maßnahmen innerhalb der drei Jahre zusammen. Wer die Wohnung am 1. Juli 2026 übernommen hat, muss bis 30. Juni 2029 rechnen. Größere Arbeiten, die über die Grenze führen würden, lassen sich oft in das vierte Jahr verschieben. Besprechen Sie Zeitplan und Kaufpreisaufteilung vor Auftragsvergabe mit Ihrer Steuerberatung.

Die Steuerermäßigung für energetische Sanierung nach § 35c EStG gilt nur für selbst bewohnte Gebäude. Bei vermieteten Wohnungen sind solche Kosten Werbungskosten oder Herstellungskosten.

Versicherungen

Eine Wohngebäudeversicherung gegen Feuer, Sturm und Leitungswasser schließt bei Eigentumswohnungen in der Regel die Eigentümergemeinschaft ab. Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht deckt Schäden Dritter, etwa durch nicht geräumte Wege. Eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung ist freiwillig. Prüfen Sie die Wartezeiten, bevor Sie sie für einen absehbaren Streit abschließen.

Checkliste mit Terminen

• Geltende Grenze klären: Mietpreisbremse (Landesverordnung) oder § 5 WiStG
• Bei Ausnahmen von der Mietpreisbremse den Mieter vor Vertragsschluss in Textform informieren
• Energieausweis zur Besichtigung mitnehmen
• Auswahlkriterien vor dem Inserat festlegen, Nachweise erst vom Favoriten vor Vertragsschluss anfordern
• Vertrag prüfen: Kaution höchstens drei Kaltmieten in Raten, Befristungsgrund, Renovierungs- und Kleinreparaturklausel, Betriebskostenumlage
• Übergabeprotokoll mit Fotos und Zählerständen
• Wohnungsgeberbestätigung innerhalb von zwei Wochen nach Einzug
• Kaution getrennt anlegen
• Fernablesbare Zähler bis 31.12.2026
• Abrechnungsfrist eintragen: zwölf Monate nach Ende des Abrechnungsjahres
• Nach einem Kauf: Renovierungskosten drei Jahre lang gegen die 15-Prozent-Grenze rechnen

Den gesamten Ablauf vom Inserat bis zur Schlüsselübergabe beschreibt der Ratgeber Wohnung vermieten.

Hinweis: Dieser Artikel gibt den Rechtsstand von Oktober 2026 wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.

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Rechtsgrundlagen und Quellen

• BGB: § 551, § 556, § 556g, § 557a, § 559, § 568, § 573, § 573a, § 573c, § 575, § 577a (Einzelnormen im Text verlinkt)
• § 19 AGG: https://www.gesetze-im-internet.de/agg/__19.html
• § 19 BMG: https://www.gesetze-im-internet.de/bmg/__19.html
• § 80 GModG (Energieausweis): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__80.html
• HeizkostenV § 5: https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__5.html
• CO2KostAufG, Anlage und § 5a: https://www.gesetze-im-internet.de/co2kostaufg/anlage.html
• § 6 EStG: https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__6.html
• § 7 EStG: https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html
• § 5 WiStG: https://dejure.org/gesetze/WiStG/5.html
• Datenschutzkonferenz, Orientierungshilfe Selbstauskünfte, Version 2.0, Januar 2026: https://www.datenschutzkonferenz-online.de/media/oh/OH_Einholung_von_Selbstauskuenften_Mietinteressenten_V2.pdf
• Mieterschutzverordnung NRW: https://www.mhkbd.nrw/themenportal/mieterschutz-und-wohnungsaufsicht
• BMJV, Regierungsentwurf Mietrecht II vom 29.04.2026: https://www.bmjv.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2026/0429_Miete_II.html