Erste Wohnung privat vermieten: Rechtliche Fallstricke und wie Sie sie umgehen

Ob geerbt, als Kapitalanlage gekauft oder nach dem eigenen Umzug frei geworden: Wer zum ersten Mal eine Wohnung vermietet, übernimmt eine Reihe rechtlicher Pflichten. Die meisten Fehler entstehen nicht aus Nachlässigkeit, sondern weil Erstvermieter alte Vertragsvorlagen, Faustregeln aus dem Bekanntenkreis oder Regeln aus anderen Ländern übernehmen.

Dieser Leitfaden ordnet die wichtigsten Punkte: Mietvertrag, Miethöhe, Mieterauswahl, Betriebskosten, Instandhaltung, Kündigung und Steuern.

1. Der Mietvertrag

Die Grundlagen

Verwenden Sie einen aktuellen Mustervertrag, zum Beispiel von einem Eigentümerverband. Viele ältere Klauseln sind durch die Rechtsprechung unwirksam geworden. Achten Sie auf:

• Vertragsparteien: vollständige Namen aller Mieter, die in die Wohnung ziehen und haften sollen
• Mietobjekt: Wohnung mit Lage im Haus, dazu Keller, Stellplatz oder Gartenanteil
• Miete: Kaltmiete und Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten getrennt
• Kaution: höchstens drei Nettokaltmieten. Der Mieter darf sie in drei monatlichen Raten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses (§ 551 BGB)

Unbefristet oder befristet?

Der Normalfall ist der unbefristete Vertrag. Befristen dürfen Sie nur mit einem gesetzlichen Grund, den Sie bei Vertragsschluss schriftlich nennen, etwa die spätere Eigennutzung (§ 575 BGB). Ohne Grund gilt der Vertrag als unbefristet.

Staffelmiete und Indexmiete

Statt späterer Erhöhungen nach dem Mietspiegel können Sie eine Staffelmiete mit festen Erhöhungsbeträgen oder eine Indexmiete vereinbaren, die dem Verbraucherpreisindex folgt. Bei beiden muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Die Unterschiede erklärt der Leitfaden zu Mietspiegel und Vergleichsmiete.

Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen

Zwei Klauseln führen besonders oft zu Streit:

• Schönheitsreparaturen: Starre Fristen („alle drei Jahre Küche und Bad streichen”) sind unwirksam. Übergeben Sie die Wohnung unrenoviert, dürfen Sie die Schönheitsreparaturen nur dann auf den Mieter übertragen, wenn er dafür einen angemessenen Ausgleich erhält. Andernfalls bleiben sie bei Ihnen.
• Kleinreparaturen: Der Mieter kann kleine Reparaturen an Teilen tragen, auf die er häufig zugreift, etwa Wasserhähne oder Lichtschalter. Die Klausel braucht einen Höchstbetrag je Reparatur, den Gerichte meist bei rund 100 bis 120 Euro ansetzen, und eine jährliche Obergrenze. Fehlt eine Grenze, ist die Klausel unwirksam.

2. Die Miethöhe

In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Regelung gilt bis Ende 2029. Ausnahmen, etwa bei höherer Vormiete oder Neubau, müssen Sie dem Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert mitteilen (§ 556g Abs. 1a BGB).

Auch ohne Mietpreisbremse gibt es eine Grenze: Liegt die Miete unter Ausnutzung eines geringen Angebots mehr als 20 % über der Vergleichsmiete, ist das eine Ordnungswidrigkeit (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz). Wie Sie die Vergleichsmiete ermitteln, zeigt der Leitfaden zu Mietspiegel und Vergleichsmiete.

Die Mietpreisbremse gilt auch für möblierte Wohnungen. Ein angemessener Möblierungszuschlag ist zulässig. Wie Sie ihn berechnen und belegen, erklärt der Leitfaden zur möblierten Vermietung.

3. Mietersuche und Auswahl

Beginnen Sie mit einem vollständigen Inserat: Fotos, Grundriss, Energieangaben, Miete und Kosten. Wie Sie es gleichzeitig auf den großen Portalen veröffentlichen, zeigt der Leitfaden zum Inserieren auf ImmobilienScout24, Immowelt und Kleinanzeigen.

Bei der Auswahl gelten zwei Grenzen:

• Gleichbehandlung: Fragen und Entscheidungen dürfen nicht an Herkunft, Religion, Geschlecht, Behinderung, Alter oder sexueller Identität anknüpfen (§ 19 AGG).
• Datenschutz: Die Selbstauskunft verlangen Sie erst von Interessenten, die die Wohnung ernsthaft anmieten wollen. Belege wie Gehaltsnachweise und SCHUFA-Auskunft fordern Sie nur von Ihren Favoriten vor Vertragsschluss an.

Als Faustregel sollte das Nettohaushaltseinkommen mindestens das Dreifache der Warmmiete betragen. Welche Fragen erlaubt sind, listet der Ratgeber zur Mieterselbstauskunft auf. Wie Sie Nachweise einordnen und Fälschungen erkennen, zeigt der Leitfaden zur Bonitätsprüfung.

4. Betriebskosten und Heizkosten

Umlage vereinbaren

Betriebskosten zahlt der Mieter nur, wenn der Vertrag das vorsieht. Bei Wohnraum genügt die Vereinbarung, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Gemeint sind dann die Kostenarten der Betriebskostenverordnung, etwa Grundsteuer, Wasser, Müllabfuhr, Hausreinigung und Gebäudeversicherung. Sonstige Betriebskosten, zum Beispiel für die Wartung einer Lüftungsanlage, müssen Sie im Vertrag ausdrücklich benennen.

Abrechnen

Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, sonst können Sie keine Nachzahlung mehr verlangen (§ 556 Abs. 3 BGB). Fristen und formelle Anforderungen erklärt der Leitfaden zur Nebenkostenabrechnung bei Auszug.

Heizkosten

Wird die Wohnung über eine zentrale Heizung versorgt, gilt die Heizkostenverordnung: 50 bis 70 % der Heiz- und Warmwasserkosten werden nach Verbrauch verteilt. Neu eingebaute Zähler und Heizkostenverteiler müssen fernablesbar sein, bestehende Geräte sind bis Ende 2026 nachzurüsten. Bei fernablesbaren Geräten müssen Mieter monatlich über ihren Verbrauch informiert werden. Ausnahmen gelten etwa für Zweifamilienhäuser, in denen Sie eine Wohnung selbst bewohnen.

CO₂-Kosten

Heizen Sie mit Gas oder Öl, teilen Sie den CO₂-Preis mit dem Mieter. Je schlechter der energetische Zustand des Gebäudes, desto größer ist Ihr Anteil, bei Wohngebäuden in Stufen von 0 bis 95 % (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz). Die Aufteilung gehört in die Heizkostenabrechnung.

5. Instandhaltung und Modernisierung

Sie müssen die Wohnung während der gesamten Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten (§ 535 BGB). Tritt ein Mangel auf, kann der Mieter die Miete mindern, bis er beseitigt ist (§ 536 BGB).

Anders ist es bei einer Modernisierung, etwa einer Dämmung oder einem neuen Balkon. Sie müssen sie spätestens drei Monate vor Beginn schriftlich ankündigen (§ 555c BGB) und dürfen danach 8 % der Kosten auf die Jahresmiete umlegen (§ 559 BGB). Der Anteil für ohnehin fällige Instandhaltung zählt nicht mit.

6. Kündigung und Eigenbedarf

Berechtigtes Interesse

Als Vermieter können Sie ein unbefristetes Mietverhältnis nur mit berechtigtem Interesse kündigen, am häufigsten wegen Eigenbedarfs für sich, Familienangehörige oder Angehörige Ihres Haushalts (§ 573 BGB). Die Gründe gehören konkret ins Kündigungsschreiben. Die Frist beträgt drei Monate, nach fünf Jahren Mietdauer sechs und nach acht Jahren neun Monate (§ 573c BGB).

Der Mieter kann widersprechen, wenn der Auszug für ihn eine unzumutbare Härte wäre (§ 574 BGB). Wer Eigenbedarf nur vortäuscht, macht sich schadensersatzpflichtig.

Sperrfrist nur nach Umwandlung

Eine Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen gilt nicht bei jedem Kauf einer vermieteten Wohnung. Sie greift, wenn die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft wurde. Dann darf der Erwerber frühestens nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen, in manchen Gebieten nach bis zu zehn Jahren (§ 577a BGB).

Einliegerwohnung

Vermieten Sie eine Wohnung in einem Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen Sie eine selbst bewohnen, können Sie auch ohne berechtigtes Interesse kündigen. Die Kündigungsfrist verlängert sich dann um drei Monate (§ 573a BGB).

7. Steuern und Versicherungen

Einnahmen und Werbungskosten

Mieteinnahmen erklären Sie in der Anlage V als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Abziehen können Sie unter anderem Darlehenszinsen, Reparaturen, Grundsteuer und Versicherungen, soweit Sie sie nicht auf den Mieter umlegen, sowie Fahrt- und Verwaltungskosten.

Abschreibung

Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden. Die lineare Abschreibung beträgt jährlich 2 % für Gebäude, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden, 2,5 % für ältere und 3 % für ab 2023 fertiggestellte Gebäude. Für neu gebaute Mietwohnungen mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 ist unter Voraussetzungen eine degressive Abschreibung von 5 % möglich (§ 7 EStG).

Die 15-Prozent-Grenze nach dem Kauf

Ein häufiger Fehler bei gekauften Wohnungen: Übersteigen die Renovierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Sie sind dann nicht sofort absetzbar, sondern werden mit dem Gebäude abgeschrieben (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Planen Sie größere Renovierungen deshalb mit Ihrer Steuerberatung.

Die Steuerermäßigung für energetische Sanierungen nach § 35c EStG gilt nur für selbst bewohnte Immobilien, nicht für vermietete. Bei Vermietung sind solche Kosten stattdessen Werbungskosten oder Herstellungskosten.

Versicherungen

Wichtig sind eine Wohngebäudeversicherung gegen Feuer, Sturm und Leitungswasser, bei Eigentumswohnungen meist über die Eigentümergemeinschaft, und eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Eine Rechtsschutzversicherung für Vermieter ist optional.

Checkliste

• Aktuellen Mustervertrag verwenden, Kaution auf drei Nettokaltmieten begrenzen
• Klauseln zu Schönheits- und Kleinreparaturen prüfen
• Miethöhe anhand der Vergleichsmiete und Mietpreisbremse festlegen
• Auswahlkriterien vorab festlegen, Nachweise nur von Favoriten anfordern
• Umlage der Betriebskosten im Vertrag vereinbaren
• Frist für die Betriebskostenabrechnung im Kalender eintragen
• Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Mängeln anfertigen
• Renovierungskosten nach dem Kauf gegen die 15-Prozent-Grenze prüfen

Fazit

Die meisten Fallstricke bei der ersten Vermietung lassen sich mit einem aktuellen Vertrag, einer sauber ermittelten Miete, einer datensparsamen Auswahl und fristgerechten Abrechnungen vermeiden. Bei Kündigung und Steuern lohnt sich im Zweifel fachlicher Rat, bevor Sie handeln. Den Ablauf der Vermietung Schritt für Schritt finden Sie im Ratgeber Wohnung vermieten.

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Rechtsgrundlagen

• § 551 BGB – Mietsicherheit: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__551.html
• § 556 BGB – Betriebskosten: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556.html
• § 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html
• § 573a BGB – Erleichterte Kündigung: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573a.html
• § 575 BGB – Zeitmietvertrag: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__575.html
• § 577a BGB – Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html
• § 6 EStG – Anschaffungsnahe Herstellungskosten: https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__6.html
• § 7 EStG – Absetzung für Abnutzung: https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html
• Heizkostenverordnung: https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/