Bonitätsprüfung bei privater Vermietung: Ablauf, Rechenweg und Grenzen

Als privater Vermieter prüfen Sie die Bonität in drei Schritten: Sobald ein Interessent erklärt, die Wohnung anmieten zu wollen, fragen Sie Beruf, Arbeitgeber, Nettoeinkommen und laufende Belastungen ab. Belege wie Gehaltsabrechnung, Bonitätsauskunft und Ausweiskopie fordern Sie vor Vertragsschluss von der Person an, für die Sie sich entschieden haben. Maßstab ist die aktuelle Orientierungshilfe der Datenschutzbehörden (Version 2.0, Januar 2026): Je näher der Vertrag rückt, desto mehr dürfen Sie fragen.

Dieser Artikel zeigt den Ablauf aus Vermietersicht, rechnet an einer Beispielwohnung vor, wann ein Einkommen trägt, und erklärt, was ein Zahlungsausfall in Euro bedeutet. Welche Unterlagen Mietinteressenten vorbereiten sollten, steht im Beitrag SCHUFA vor der Besichtigung.

Der Ablauf in drei Phasen

Maßstab für jede Frage ist die Orientierungshilfe zur Einholung von Selbstauskünften bei Mietinteressent:innen der Datenschutzkonferenz (DSK), Version 2.0, Stand Januar 2026. Sie unterscheidet drei Zeitpunkte und hängt einen Musterfragebogen an.

Phasen nach der DSK-Orientierungshilfe Selbstauskünfte, Version 2.0 (Januar 2026); Stand Oktober 2026.

Phase	Auslöser	Üblich und zulässig	Nicht zulässig
A	Interessent möchte nur einen Termin	Name, Vorname, Anschrift; Ausweis vorzeigen lassen	–
B	Interessent erklärt, die Wohnung anmieten zu wollen	Beruf, Arbeitgeber, Nettoeinkommen, Betrag nach laufenden Belastungen, Zahl der Personen (Kinder/Erwachsene), laufendes Insolvenzverfahren, Räumungstitel wegen Mietrückständen in den letzten fünf Jahren, zustimmungspflichtige Haustiere	Familienstand, Gründe der Belastungen (etwa Unterhalt oder Kredit), Religion, ethnische Herkunft, Schwangerschaft oder Kinderwunsch, Partei- oder Mietervereinsmitgliedschaft, Vorstrafen
C	Sie haben sich für eine Person entschieden	Einkommensnachweis (Gehaltsabrechnung, Kontoauszug oder Steuerbescheid, nicht Erforderliches geschwärzt), Bonitätsauskunft, Ausweiskopie, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, sofern vorhanden	SCHUFA-Datenkopie nach Art. 15 DSGVO (enthält mehr als nötig)

Entscheidend für Phase B ist die Erklärung des Interessenten, nicht der Kalender. Sie kann auch vor der Besichtigung fallen, etwa wenn jemand eine Selbstauskunft für genau diese Wohnung ausfüllt und abschickt. Formulieren Sie Ihr Formular deshalb so, dass der Interessent darin ausdrücklich erklärt, die Wohnung anmieten zu wollen. Ab diesem Moment besteht nach der DSK ein vorvertragliches Schuldverhältnis, und Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO trägt die Abfrage.

Zwei Punkte, die in der Praxis oft für Reibung sorgen:

• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Sie ist vor Vertragsschluss üblich, aber der frühere Vermieter muss sie nicht ausstellen (BGH, Urteil vom 30.09.2009, VIII ZR 238/08). Fehlt sie, weil der Vorvermieter sich weigert, ist das für sich genommen kein Warnsignal. Kontoauszüge mit den regelmäßigen Mietzahlungen der letzten Monate belegen dasselbe.
• Eigene SCHUFA-Abfrage: Legt der Bewerber bereits eine Bonitätsauskunft vor, ist eine zusätzliche Abfrage durch Sie bei einer Auskunftei nach der DSK nicht zulässig. Üblich ist, dass der Bewerber die Auskunft selbst besorgt. Kosten und Varianten der Auskunft erklärt der Ratgeber SCHUFA-Auskunft für Vermieter.

Kriterien festlegen, bevor die Anfragen kommen

Auf Mietwohnungen im Ruhrgebiet kamen im Schnitt 163 Anfragen je Inserat (Plattformdaten ImmoSchedule, 16 Wohnungen, 28.01. bis 12.09.2026: 2.616 Anfragen von 1.851 Interessenten). Bei diesem Volumen entscheiden Sie nicht mehr Fall für Fall aus dem Bauch. Schreiben Sie vor der Veröffentlichung auf:

1. ab welchem Verhältnis von Warmmiete zu Nettoeinkommen Sie eine Sicherheit verlangen,
2. welche Sicherheit Sie dann akzeptieren (Bürgschaft, weiterer Mitmieter),
3. was zum Ausschluss führt (laufende Insolvenz, Räumungstitel wegen Mietrückständen),
4. wie Sie bei Gleichstand entscheiden (etwa Reihenfolge des Eingangs).

Diese Liste wenden Sie auf alle gleich an. Sie ist zugleich Ihre Dokumentation, falls ein abgelehnter Bewerber eine Benachteiligung behauptet.

Eine digitale Selbstauskunft wie die von ImmoSchedule sammelt die Angaben aus Phase B einheitlich und gleicht das Nettoeinkommen gegen die dreifache Warmmiete ab. Welche Unterlagen Bewerber hochladen sollen, legen Sie pro Inserat fest. Fordern Sie Nachweise erst von Ihrem Favoriten an.

Rechenweg: Trägt das Einkommen die Miete?

Eine gesetzliche Einkommensgrenze gibt es nicht. Die DSK hält zwei Angaben für regelmäßig erforderlich: das Nettoeinkommen und den Betrag, der nach Abzug der laufenden monatlichen Belastungen für die Miete übrig bleibt. Wofür die Belastungen anfallen, dürfen Sie nicht fragen. Als Faustregel verwenden viele Vermieter, dass die Warmmiete höchstens ein Drittel des Nettoeinkommens ausmachen sollte.

Beispielwohnung: 62 m², Nettokaltmiete 465 € (7,50 €/m²), Betriebskostenvorauszahlung 155 €, Heizkostenvorauszahlung 85 €. Warmmiete: 705 €.

Bewerber	Netto	Belastungen	Frei verfügbar	Warmmiete in % des Nettos	Rest nach Miete
A: Single, angestellt	2.150 €	350 €	1.800 €	32,8 % (39,2 % vom freien Betrag)	1.095 €
B: Paar, beide unterschreiben	1.450 € + 1.100 € = 2.550 €	keine	2.550 €	27,6 %	1.845 €
C: Studentin	950 €	keine	950 €	74,2 %	245 €

Rechenbeispiel mit angenommenen Werten, Stand Oktober 2026.

So lesen Sie das Ergebnis:

• Bewerber A liegt beim Netto knapp unter der Drittelgrenze, beim frei verfügbaren Betrag darüber. Hier entscheidet Ihre vorab festgelegte Regel, ob Sie mit dem Netto oder mit dem freien Betrag rechnen. Legen Sie das einmal fest und bleiben Sie dabei.
• Paar B zählt nur gemeinsam, wenn beide den Mietvertrag unterschreiben. Unterschreibt nur einer, rechnen Sie mit 1.450 € (48,6 %).
• Bewerberin C braucht eine Sicherheit. Warum das Einkommen hier doppelt zählt, zeigt die Pfändungsgrenze: Arbeitseinkommen bis 1.587,40 € netto im Monat ist bei einer Person ohne Unterhaltspflichten seit dem 1. Juli 2026 unpfändbar (Pfändungsfreigrenzenbekanntmachung 2026, BMJV). Ein Urteil über Mietschulden ließe sich bei ihr aus dem laufenden Einkommen praktisch nicht vollstrecken.

Sonderfall Jobcenter: Übernimmt eine öffentliche Stelle die Miete vollständig und zahlt sie direkt an Sie, ist die Kostenübernahme der entscheidende Nachweis; die Einkommensquote verliert dann ihre Aussagekraft. Beim Grundsicherungsgeld (bis Juni 2026 Bürgergeld) zahlt das Jobcenter die Unterkunftskosten auf Antrag des Leistungsberechtigten direkt an den Vermieter und soll es tun, wenn die zweckentsprechende Verwendung nicht sichergestellt ist, etwa bei Mietrückständen (§ 22 Abs. 7 SGB II).

Kaution und Bürgschaft richtig bemessen

Die Mietsicherheit darf höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen, und der Mieter darf eine Barkaution in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses (§ 551 BGB). In der Beispielwohnung:

• Höchstbetrag: 3 × 465 € = 1.395 €, nicht 3 × 705 €.
• Raten: je 465 €, fällig mit Mietbeginn und den beiden folgenden Mietzahlungen.

Verlangen Sie zusätzlich eine Bürgschaft, zählen beide Sicherheiten zusammen. Zusammen dürfen sie 1.395 € nicht überschreiten (BGH, Urteil vom 30.06.2004, VIII ZR 243/03). Wer bei Bewerberin C auf einer Elternbürgschaft besteht, muss die Barkaution also entsprechend senken.

Anders ist es, wenn die Eltern die Bürgschaft von sich aus anbieten, damit der Vertrag zustande kommt, und die Mieterin dadurch nicht erkennbar belastet wird. Dann gilt die Obergrenze nicht (BGH, Urteil vom 07.06.1990, IX ZR 16/90). Bitten Sie in diesem Fall um ein kurzes Schreiben des Bürgen, aus dem hervorgeht, dass das Angebot von ihm kam. Im Streit müssen Sie das belegen können.

Was ein Ausfall kostet: ein Kalenderbeispiel

Die Miete ist spätestens am dritten Werktag des Monats fällig (§ 556b Abs. 1 BGB); der Samstag zählt dabei nicht mit (BGH, Urteil vom 13.07.2010, VIII ZR 129/09). Angenommen, der Mieter der Beispielwohnung zahlt ab Oktober 2026 nicht mehr:

Datum	Ereignis
Mo, 05.10.2026	Oktobermiete fällig (1.10. Do, 2.10. Fr, 3.10. Samstag und Feiertag, 5.10. Mo)
Mi, 04.11.2026	Novembermiete fällig
Do, 05.11.2026	Verzug mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten (1.410 €): fristlose Kündigung möglich (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB)
z. B. 15.12.2026	Räumungsklage wird zugestellt
bis 15.02.2027	Zahlt der Mieter oder verpflichtet sich das Jobcenter zur Zahlung, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB); das geht nicht, wenn diese Schonfrist schon in den zwei Jahren davor genutzt wurde

Wie lange es danach bis zur Räumung dauert, hängt von Gericht und Gerichtsvollzieher ab; eine verlässliche bundesweite Zahl gibt es nicht. Nehmen Sie an, die Wohnung ist Ende Juli 2027 geräumt: Dann fehlen 10 × 705 € = 7.050 € Miete und Nutzungsentschädigung. Nach Verrechnung der Kaution von 1.395 € bleiben 5.655 € offen, dazu kommen Gerichts-, Anwalts- und Räumungskosten, die Sie zunächst vorstrecken. Bei einem Schuldner unter der Pfändungsgrenze bleibt dieser Betrag in der Regel bei Ihnen.

Dazu kommt eine geplante Änderung: Nach dem Regierungsentwurf „Mietrecht II“ vom 29.04.2026 soll eine vollständige Nachzahlung einmal auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam machen (BMJV-Pressemitteilung). Stand Oktober 2026 ist das Gesetz noch nicht beschlossen; die Anhörung im Rechtsausschuss zur BT-Drucksache 21/6807 ist für den 14.10.2026 angesetzt.

Gefälschte Unterlagen erkennen

Die meisten Fälschungen fallen beim Abgleich auf, nicht beim Betrachten eines einzelnen Dokuments. Prüfen Sie beim Favoriten:

• Netto gegen Kontoauszug: Der Auszahlungsbetrag der Gehaltsabrechnung muss als Gutschrift des Arbeitgebers auf dem Kontoauszug auftauchen. Alle anderen Buchungen darf der Bewerber schwärzen.
• Lohnsteuer gegen BMF-Rechner: Ist die Steuerklasse sichtbar, rechnen Sie die Lohnsteuer mit dem Lohnsteuerrechner des Bundesfinanzministeriums nach. Der Rechner ermittelt nur die Lohnsteuer, keine Sozialabgaben und kein Netto. Weicht die Lohnsteuer deutlich ab, fragen Sie nach.
• Kirchensteuer: Die Zeile verrät die Konfession, also ein besonders geschütztes Datum nach Art. 9 DSGVO. Sagen Sie Bewerbern vorab, dass sie diese Zeile schwärzen sollen.
• Arbeitgeber: Prüfen Sie, ob es die Firma gibt, etwa über das Handelsregister oder ein Impressum. Glatte Nettobeträge, wechselnde Schriftarten und fehlende Arbeitgeberadresse sind Anlass für Rückfragen.
• Identität: Name und Anschrift auf Abrechnung, Selbstauskunft und Ausweis müssen übereinstimmen. Vergleichen Sie die Ausweiskopie beim Termin zur Unterschrift mit dem Original.

Falsche Angaben auf zulässige Fragen berechtigen Sie, den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anzufechten (§ 123 Abs. 1 BGB). Der BGH hat außerdem entschieden, dass eine frei erfundene Vorvermieterbescheinigung eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann; wer von der Fälschung weiß, darf mit der Kündigung aber nicht lange warten (BGH, Urteil vom 09.04.2014, VIII ZR 107/13; Besprechung bei Haufe). Beachten Sie die Spannung: Das Urteil betraf eine vom Verwalter verlangte Vorvermieterbescheinigung, die DSK hält Fragen nach den Kontaktdaten des Vorvermieters heute für unzulässig. Zulässig bleibt nach der DSK die Frage nach erheblichen Pflichtverletzungen im bisherigen Mietverhältnis, etwa einer Kündigung wegen zwei Monatsmieten Rückstand.

AGG: Was für kleine Vermieter gilt

Das zivilrechtliche Benachteiligungsverbot hat für private Vermieter zwei Stufen (§ 19 AGG):

• Ethnische Herkunft und „Rasse“: Das Verbot gilt immer, unabhängig davon, wie viele Wohnungen Sie vermieten (§ 19 Abs. 2 AGG).
• Geschlecht, Religion, Behinderung, Alter, sexuelle Identität: Das Verbot knüpft an Massengeschäfte an. Wer insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen vermietet, betreibt in der Regel kein solches Geschäft (§ 19 Abs. 5 Satz 3 AGG).
• Nähe zum Mieter: Entsteht ein besonderes Nähe- oder Vertrauensverhältnis, etwa weil Sie im selben Haus oder auf demselben Grundstück wohnen, gilt der Abschnitt nicht (§ 19 Abs. 5 Satz 1 und 2 AGG).

Zwei Einschränkungen: Der Datenschutz gilt unabhängig vom AGG. Fragen nach Religion oder ethnischer Herkunft sind nach Art. 9 DSGVO unzulässig, auch wenn Sie nur eine Wohnung vermieten. Und das AGG soll sich ändern: Nach dem Regierungsentwurf (BT-Drucksache 21/6178 vom 01.06.2026) soll das Merkmal Geschlecht künftig auch für Vermieter mit bis zu 50 Wohnungen gelten, und die Frist für Ansprüche soll sich von zwei auf vier Monate verlängern. Die öffentliche Anhörung im Rechtsausschuss war für den 05.10.2026 angesetzt; beschlossen ist das Gesetz noch nicht. Bis dahin gilt die Zweimonatsfrist (§ 21 Abs. 5 AGG).

Dokumentieren und löschen

Halten Sie zu jeder Absage zwei Sätze fest. Ein Muster:

„05.10.2026, Wohnung Musterstraße 12, 2. OG links: Bewerberin C abgelehnt. Warmmiete 74 % des angegebenen Nettos, Kriterium laut Liste vom 20.09.2026: über 40 % nur mit Sicherheit; angebotene Sicherheit: keine.“

Für das Löschen gibt die DSK den Rahmen vor:

• Daten abgelehnter Bewerber löschen Sie, sobald Sie sie für die Auswahl nicht mehr brauchen.
• Kommen Ansprüche nach § 21 AGG in Betracht, löschen Sie regelmäßig spätestens nach sechs Monaten, wenn keine weitere Geltendmachung zu erwarten ist.
• Eine „schwarze Liste“ auffälliger Interessenten oder ein Abgleich neuer Bewerber mit alten Daten ist grundsätzlich unzulässig.
• Auch beim neuen Mieter löschen Sie, was Sie für die Durchführung des Vertrags nicht brauchen, etwa Gehaltsabrechnungen nach der Unterschrift.

Weitere Pflichten rund um Vertrag, Miethöhe und Betriebskosten fasst der Beitrag Erste Wohnung privat vermieten zusammen. Eine Vorlage mit zulässigen Fragen finden Sie im Ratgeber Mieterselbstauskunft.

Checkliste

• Kriterien schriftlich festlegen: Einkommensquote, akzeptierte Sicherheiten, Ausschlussgründe, Regel bei Gleichstand
• Im Formular die Erklärung „Ich möchte die Wohnung anmieten“ abfragen, dann Beruf, Arbeitgeber, Netto und frei verfügbaren Betrag
• Warmmiete durch Netto teilen, Ergebnis gegen die eigene Regel prüfen
• Nachweise und Bonitätsauskunft nur vom Favoriten, vor Vertragsschluss
• Netto mit Kontoauszug abgleichen, Ausweiskopie mit dem Original vergleichen
• Kaution plus verlangte Bürgschaft höchstens 3 × Nettokaltmiete
• Absagen mit Grund vermerken, Daten Abgelehnter spätestens nach sechs Monaten löschen

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Dieser Beitrag informiert über die Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Rechtsgrundlagen und Quellen

• DSK: Orientierungshilfe zur Einholung von Selbstauskünften bei Mietinteressent:innen, Version 2.0, Januar 2026: https://www.lda.brandenburg.de/sixcms/media.php/9/OH_Einholung_von_Selbstauskuenften_Mietinteressenten_V2.pdf
• § 123 BGB: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__123.html
• § 543 BGB: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__543.html
• § 551 BGB: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__551.html
• § 556b BGB: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556b.html
• § 569 BGB: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__569.html
• § 19 AGG: https://www.gesetze-im-internet.de/agg/__19.html
• § 21 AGG: https://www.gesetze-im-internet.de/agg/__21.html
• § 22 SGB II: https://www.gesetze-im-internet.de/sgb_2/__22.html
• BT-Drucksache 21/6178 (AGG-Änderung, Regierungsentwurf): https://dserver.bundestag.de/btd/21/061/2106178.pdf
• BMJV, Pfändungsfreigrenzen ab 01.07.2026: https://www.bmjv.de/DE/themen/wirtschaft_finanzen/zwangsvollstreckung/pfaendungsfreigrenzen/pfaendungsfreigrenzen_node.html
• BMJV, Regierungsentwurf Mietrecht II vom 29.04.2026: https://www.bmjv.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2026/0429_Miete_II.html